提供:東京建物

東京建物の輝きを継ぐ街づくり

街づくりに求められること——。その答えは、1つではないだろう。
街ごとに人々の生活や文化、歴史があるように、あるべき建物の姿も変わる。
東京建物は1つひとつの輝きを未来へと継ぐ街づくりを目指しているという。
5回にわたって、その取り組みを紹介する。

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vol.4 インタビュー 過去最大規模の再開発にかける想い

櫻井晋氏の写真

東京建物 プロジェクト開発部 事業推進グループ グループリーダー 櫻井晋氏

JR山手線内において、『白金ザ・スカイ』は過去最大規模の再開発となる(※)。住居、店舗、病院、町工場。白金高輪に昔からあった街の機能を集積した大規模再開発に取り組むにあたって求められたのは、これまでに積み上げた実績と経験、そしてそれらに裏付けられる信頼だった。時間をかけて権利者との信頼関係を築き、その関係性の中でこそ引き出されるニーズを再開発へと取り入れる。そうした地道なやり方が評価され、2023年の竣工に向け再開発は順調に進んでいるという。プロジェクトを担当する櫻井晋氏に、その取り組みについて聞いた。

街の機能を更新し、再生・発展させる

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街の再生・発展を
サポートしたい

写真1)山手線内、白金エリアに位置する現地周辺空撮写真(外観完成予想CGを合成)。開業予定のJR新駅「高輪ゲートウェイ」駅からも近い。
写真2)外観模型を使って、古川沿いの「水辺の遊歩道」について説明する櫻井氏。

——『白金ザ・スカイ』の事業規模は、かつてないほど大規模なものだそうですね。

東京メトロ・都営地下鉄・白金高輪駅から徒歩3分の立地で、敷地面積は1万1000平方メートル以上、総戸数が1247戸という、JR山手線内では過去最大規模(※)の再開発プロジェクトです。このエリアはもともと、住宅、店舗、病院、事業所、町工場などが混在していた複合的な街でした。それら既存の都市機能を更新しながら、街の再生・発展をサポートするということが今回の再開発の大きな特徴です。

——具体的にはどのような街づくりを目指しているのでしょうか。

本地区は2000年に白金高輪駅が開業し、05年には駅に隣接した「白金アエルシティ」が完成し、さらには2020年に開業予定の山手線新駅である高輪ゲートウェイ駅が1.5キロメートル圏内に位置するなど注目度の高いエリアです。一方で、周辺道路が狭く緊急車両の通行も容易でないなど、安心して暮らすための環境整備に課題を抱えていました。

そこで再開発組合では、まず良好な都心住居を生み出し定住人口の増加を図り、加えて暮らしを支援する商業施設、医療施設、子育て支援施設といった生活基盤も整備することで、エリア全体の利便性を向上させて地域コミュニティーの活性化を目指しています。

さらに、事業所や町工場といったこの地域にもともとあった産業も維持しながら、以前からのコミュニティーを継続していきます。防災的な観点からも、地区幹線道路や歩道、公開空地を整備することで安全で快適な都市基盤を作り上げていきます。また、地区の北側には江戸時代に歌川広重の浮世絵にも描かれた「古川」が流れていますので、川沿いに遊歩道を作り、ゆとりと潤いのある水辺空間が創り出される予定です。

——医療施設や町工場を内包することは、再開発を進める上で工夫が必要になったと思います。

当社はこれまでもオフィスやホテル、商業施設、外部向けの駐車場といった機能を合わせた開発を行ってきました。そして『ブリリアタワー池袋』では日本初の区庁舎との一体開発、また『ブリリアタワーズ目黒』では山手線の駅前に森をつくるというコンセプトのもとで住宅、オフィス、商業施設の複合開発と、いずれも他に例をみない再開発を手掛けてきました。こうした再開発では、事業の性質や地域の抱える課題、権利者の方々のニーズに合わせてさまざまな視点からの検討が必要になります。今回の『白金ザ・スカイ』については、医療施設と工場がどういう場所にあるべきかを考え、住宅と両立するにふさわしいゾーニングについて権利者の皆様と協議を重ねました。例えば、工場の搬入路と『白金ザ・スカイ』の人や車の動線は別に設け、建物の棟を別々にして工場からの振動や騒音が伝わりづらい工夫などをしています。

——これだけの複合用途の再開発だと難しさもあったのでは。

住宅、商業、医療、工場、事務所、子育て支援施設とこれだけの用途が集まっていることの難しさは確かにあります。特に多種多様な用途が存在するので、将来的に管理運営が円滑にいくように考えて計画していくことが重要です。そのためには、共用部分について、どのような区分でどなたが維持管理を主体的に行っていくのかなどをきめ細かく規定し、将来にわたって適切な管理ができるようにコンサルタントと共に整理を行いました。

もともと街にあった機能も集約したため権利者が複雑な構成となる再開発となりましたが、地元の皆様の想いが「再開発によってこの街をさらに良くしたい」と同じ方向を向いていたことが大きな推進力となりました。当社としては、これまでの経験を生かしながらその皆様の想いに寄り沿うことで、順調に進めることができています。

最大規模の再開発だからこそのやりがい

——今回の事業では、東京建物、長谷工不動産、住友不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャルの5社コンソーシアム(共同事業体)による取り組みとなりましたが、御社はどのような役割を担ったのでしょうか?

5社の取りまとめを担う幹事会社を務めています。また、再開発組合の理事として組合運営に参加するとともに、住戸プランニング、共用施設の提案、管理計画に関する提案を当社が中心となって進めました。

1247世帯という規模になるため、お住まいになる多様な世代のライフスタイルにどういった住まいがふさわしいのか。周辺マーケットの調査を行い、当社やコンソーシアム各社の都心大規模タワーマンションでの知見も活用しながら使いやすく効率的な間取りを設計事務所と共にご提案しました。

商業施設の配置計画も、都市基盤の整備としては重要な役割です。回遊性によってにぎわいが創出できるという考えのもと、南側と北側にある遊歩道に沿うような計画としています。

共用施設についても、過去に供給した物件での利用状況などをもとに、最適なものをご提案させていただきました。例えば、東京タワーを望むスカイラウンジやゲストルーム、住民同士のコミュニティー醸成に役立つパーティールーム、さらにはゴルフレンジやフィットネスジム、シアタールーム、カンファレンスルームなどの共用施設は、さまざまな年代の方のライフスタイルに対応できると考えています。

マンションの顔となるエントランスは山手線内最大規模のマンションにふさわしく、天井高約4.8メートル、奥行きも約120メートルと堂々とした風格の空間として、シティホテルのエントランスにも引けを取らないような施設となっています。

イメージ

敷地配置図。街区内に住宅、商業・医療施設、子育て支援施設、広場などを設けた。

——これだけの大規模開発となると、周辺との調和という面でも配慮が必要になると思いますが、その点での取り組みはいかがでしょうか?

外観などのデザインには、国内外で活躍している建築家の光井純氏にデザイン監修をしていただきました。周辺への圧迫感の軽減に配慮して、大きな建物の壁面を分節し、かつ低層階から高層階にかけて大地から空へ溶け込むような緩やかな三層構成のデザインとしています。遠くから見ても『白金ザ・スカイ』と分かるようなデザインによって白金の新たなシンボルとなるような顔づくりと共に、周辺の街並みに調和するようにしています。また、建物の周辺には遊歩道を設けることで、緑豊かな潤いを感じられるにぎわいと憩いの空間をつくりました。

——過去最大規模、複合用途の再開発と難しさもあったのでは?

権利者の方々とお話を重ねる中で感じたのは、『ブリリアタワー池袋』での庁舎一体開発や、『ブリリアタワーズ目黒』での駅前に森を作るといった再開発の実績・経験への高い評価とご期待でした。多様な権利者の方がおられる中で建物計画や共用施設、住戸間取り、管理に対する考え方などに対してさまざまなご意見がありました。過去に無かったものに挑み、経験を重ねてきた中で蓄積された知見がありますので、そうした際の合意形成においてもさまざまな観点から課題解決のご協力をさせていただきました。また、権利者の方々のサポートという大切な役割においてもさまざまなご提案、ご対応を行っております。

この街に根ざすということ

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写真3)天井が高く開放感があり、モダンなデザインで住民を出迎える東棟2階のエントランスラウンジ。
写真4)2つのタワーの間に中央広場を配置。街のコミュニティーを育む場としても期待される。

——権利者のサポートでは、どのような取り組みを行ったのでしょうか。

まず、権利者の中にはマンションにお住まいになったことがない方もいらっしゃいますので、当社が関わった大規模タワーマンションやモデルルームをご覧いただき、実際に住むにあたってイメージを具体的に持っていただくことで不安の払拭に努めました。

また、再開発にあたっては、権利者の方々の仮住まいをどうするのかというサポートも非常に重要です。本事業では特に、権利者の方が多かったので、当社グループの東京建物不動産販売が気楽にご相談に来ていただける仮住まい相談室を地区内に設けてお部屋探しをお手伝いしました。これまでの再開発実績で得られた、権利者の方々のストレスをいかに軽減するかを優先した取り組み姿勢を大変評価いただきました。

——権利者の方々との関係性を築くにあたって、ほかにも色々な取り組みをされているようですね。

当社の再開発は建てて終わりではありません。街が出来上がった後も長いお付き合いを続けることになりますので、何かお困りごとがあれば気軽にご相談いただける信頼関係がなければいけないと考えています。そのために、私たち自身が地元に溶け込み、コミュニティーの再構築といったこともサポートしたいと思っています。今回のプロジェクトでは、地域の皆様が毎年春と秋に行っているお祭りに、輪投げ屋台を出させていただき地域のお子さんや親御さんと交流を深めたり、おみこしを担がせてもらっています。

単に開発して終わりではなく、この街に根ざしていくのだという姿勢を受け止めてもらうためのこういった取り組みによって、開発を進めていく中でも、権利者の方々からの信頼を得ることにつながっていくのだと考えています。

——23年の竣工に向けて、広告も始まりました。手応えはいかがでしょう。

おかげさまでご好評をいただいています。広告を出してから多くのお問い合わせをいただきました。モデルルームにも多数のご来場をいただいております。

権利者の方々にとっては自分たちの街への評価となりますので、反響の多さをお伝えすることができてまずは安心しています。

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期待されること。
その想いが力になる

写真5)『白金ザ・スカイ』のモデルルームの顔ともいえる巨大外観模型の迫力は圧巻だ。

——そういった反応の良さには、白金高輪という街への期待感もあるのでしょうか?

それはあると思います。電車でも車でも都心各所や羽田空港へのアクセスが良く、来春にはJRの新駅である高輪ゲートウェイ駅も開業します。利便性の高さは資産価値にもつながります。そうした立地にあって、必要な都市機能が集積した1つの街ができるという点を評価いただいているのだと思います。

——最後に『白金ザ・スカイ』という再開発プロジェクトへの想いをお聞かせください。

権利者の方々や地域の方とお話していると、やはり街に新たな住民が増えたり、お店ができたりと街が活性化することに大きな期待を寄せていただいていると強く感じます。

我々としてもこの再開発に対して、今まで培ってきたものを余すことなく注ぎ込み、竣工した暁には「東京建物と一緒にやったからこそ良いものができた」と言っていただけるように全力で取り組んでいきたいと思っています。

そして、地域の皆様の期待にしっかりとお応えできる街づくりを成し遂げます。

※1993年1月から2019年1月15日までのMRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータで、
山手線内側の供給物件で最大戸数。

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