提供:東京建物

東京建物の輝きを継ぐ街づくり

街づくりに求められること——。その答えは、1つではないだろう。
街ごとに人々の生活や文化、歴史があるように、あるべき建物の姿も変わる。
東京建物は1つひとつの輝きを未来へと継ぐ街づくりを目指しているという。
5回にわたって、その取り組みを紹介する。

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進藤晶子氏と田代雅実氏の写真

vol.1 特別対談 東京建物が考える街づくりの理念

フリーキャスター・進藤晶子氏と東京建物 執行役員 プロジェクト開発部長・田代雅実氏の対談

第1回のテーマは「街づくりの理念」。これまで数多くの建替え事業、再開発事業に取り組んできた東京建物。執行役員でプロジェクト開発部長の田代雅実氏も、いくつものプロジェクトに携わってきた。その豊富な経験から田代氏が語るのは「それぞれの街に対する想い」。街に住まう人々との多くの対話を通じて再確認した、「街づくりの理念」とはどのようなものだったのか。

フリーキャスター・進藤晶子氏との対談を通じ、これまで携わってきたプロジェクトを振り返りながら、東京建物が考える街づくりの理念について聞いた。

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日本最大規模640戸の一括建替え・街づくり計画、諏訪2丁目住宅マンション建替え事業「ブリリア多摩ニュータウン」の全景

対話することで、その街の理想が見えてくる

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建替えで街が変わる
それは魅力的なこと

進藤東京建物では、再開発事業やマンション建替え事業に積極的に取り組んでいらっしゃいますね。そもそも再開発とマンション建替えはどんな違いがあるんですか?

田代マンションの建替えについては、高度成長期の住宅需要の受け皿として造られた団地やマンションなどの老朽化の問題があります。建設から40〜50年が経過して建替え時期を迎えたマンションが増え続け、全国で100万戸以上ある状況です。このような中で、マンション建替えのニーズは非常に高まってきています。また、再開発につきましても、都心の老朽化した建物が密集していて、道路が狭く防災上の問題があったり、駅前ロータリーや空地などの公共空間が不足する地域、活気を失った商店が立ち並んでいるなど、様々な理由で街の再生が望まれている地域があります。このように、老朽化した建物の更新や街の活性化が社会問題となっており、それらにしっかりと取り組むことが我々の社会的役割だと思っております。

再開発とマンション建替えの違いとは?

進藤肌感覚では建替えも進んでいるように感じていましたが、まだまだそんなにたくさんあるんですね。

田代マンション建替えでは、建設から40〜50年以上経過したマンションが20年後には、現在の5倍にまで増えると予想されています。それに加えて、居住者の高齢化もあります。建物は区分所有されているため、建替えるには法律上、権利者の80%以上の合意が必要です。2002年には、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」も整備され、政府による後押しの仕組みもできましたが、実際はなかなか進まないのが現状です。

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地域に貢献できる
それは我々の喜びです

進藤いわゆる、居住者と建物の「2つの老い」といわれる社会課題ですね。そのような中で、東京建物は課題解消に積極的に取り組まれているということですね。

田代建替えをすることで、居住者だけでなく地域の方たちにも喜んでいただけます。私たちが手がけさせていただいた東京の多摩ニュータウンの建替えは、同エリア内では初の取り組みでしたが、ニュータウン再生の象徴になったと思っています。

進藤建替えによって、そこにどのような建物が生まれるかで、街の雰囲気がガラリと変わりますよね。多摩ニュータウンの建替えでは住民の方々から、どのような声が聞かれたのでしょうか?

田代建替え前には高齢の方が非常に多く、権利者の皆様のお話では「この20年間、子どもを見なかった」と。ところが、建替え後には「若い世代が新たに住まい、子どもが増え、街がよみがえった」と言ってくださいました。

また、私たちは、マンションを建てて終わりではなく、その後のにぎわいや、街の活性化といったことも非常に重要視しています。この多摩ニュータウンでは、竣工後もいろいろなイベントやサークルが運営できるような仕組みを取り入れ、居住者の方たちに大変喜んでいただきました。それが今では自主的にサークルができて、すでに20以上もある状況になっているんですよ。たくさんのイベントが開催されていて、コミュニティーの醸成に役立っているようです。

進藤建替えによって街そのものが変わるというのは、とても魅力的ですね。

田代建替えとは、単に土地を買ってマンションを建てる事業ではありません。そこに住まわれている権利者の皆様との話し合いを大事にしながら、新しい街を一緒につくり上げていく。それによって地域に貢献できるということは、何にも代えがたい喜びであり、そこにこそ私たちのやりがいがあります。

進藤高齢化が進み、人口減少によって街からにぎわいがなくなるという漠然とした不安を抱えている方は多いと思います。だからこそ建替えや再開発による街づくりには、大きな社会的意義が感じられます。

田代進藤さんがおっしゃる不安はもっともだと思います。そうした不安を解消し、街を再生させることが私たちの行う街づくりです。

先ほどの通り、都心の再開発でも、様々な課題がありますが、街をリセットして単に箱を作るような再開発となってしまっては、本当の街づくりではないと思っています。

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住民共用施設が囲む、地域に開かれた「ブリリア多摩ニュータウン」ケヤキ広場

進藤東京建物の考える再開発による街づくりとは、どのようなものなのでしょう?

田代街にはそれぞれの課題がありますから、画一的な開発では課題を解決することはできません。その街の特性や多様性を大切にするためにも、やはり地域の皆様、権利者の皆様との対話が何より大切です。丁寧に、焦らず、ご意向を伺いながらどういう方向がいいかを話し合っていきます。理想とする街づくりをするためにも、皆様と十分な対話をすることをモットーとしています。

その上で、私たちがこれまでに培った経験を生かし、どのようなソリューションが最適かをしっかりと考えていかなければいけません。そして、街に活気を取り戻し、地域の新たなにぎわい拠点となるような開発に取り組むことに意義があると思います。

進藤そうした観点を打ち出して、これまでにも数多くの再開発事業を推進されてきたわけですね。具体的にこれまで取り組まれた再開発について教えてください。

田代東京・目黒駅前では、「駅前に森を創る」をコンセプトに駅から徒歩1分の場所で大規模開発を行いました。また、東京・池袋では豊島区の「開かれた庁舎」というコンセプトと住宅のセキュリティーや静寂性を両立した形での区の本庁舎と住宅を積層型にした再開発事業を行いました。

再開発事業概念図

イメージ図

デベロッパー|権利変換

資金の提供
建築工事費などの事業費を提供します。
保留床の取得
新しい建物の床と土地の権利の一部を受け取ります。

権利者|権利返還

土地の提供
まとまった敷地を提供します。
権利床の取得
新しい建物の床と土地の権利の一部を受け取ります。

地方公共団体|交付金

街づくりのための交付金や、道路などを整備する場合はその費用の負担金が支払われます。そこで整備された公共施設は地方公共団体が受け取ります。

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