J-REIT Infrastructure Fund Forum

低コスト・高パフォーマンスのJリートがWith/Afterコロナ時代の資産形成の強い味方に 低コスト・高パフォーマンスのJリートがWith/Afterコロナ時代の資産形成の強い味方に
老後を見据えた資産形成のため、投資に関心を持つ人が増えている。参考になるのが「財産三分法」で、財産を不動産・債権・株式に一定割合ずつ分散投資することで、リスクを回避しながら長期安定的な資産形成を実現するというもの。コストや手間を考えると、投資初心者にとって特にハードルが高いのが不動産投資だが、Jリートならば実物不動産への投資に比べて費用もかからず、運営もプロの手にゆだねられるので安心だ。加えて、株式や国債よりも高いパフォーマンスを発揮する点も大きな魅力。事実、2020年11月末時点での平均利回りは4.32%と、依然として株式の平均利回りに2倍ほどの差をつけている。12月16日に開催された「日経JリートWEBセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」には、Jリートの3法人が登壇。投資戦略やコロナ禍の影響への対策などを投資家に説明した。本セミナーは新型コロナウイルス感染拡大防止の観点から一般の来場を中止し、セミナーの模様をオンラインで配信した。
基調講演
ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)
各銘柄の「分配金の強さ」を見極めながら、
リタイア後を見据えた資産形成にJリートの活用を
ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)北野 琴奈 氏

ファイナンシャル・プランナー (日本FP協会認定 CFP®認定者)北野 琴奈

リタイア後を見据えた資産形成を考えるには、自分で用意すべき金額の目安をつかむことが大切です。まずは、月の生活費がいくらかかるかを把握しましょう。ある調査によれば、リタイア後の夫婦の生活費は、最低限の生活を営むためには月に22万円、趣味や娯楽を楽しむゆとりある生活を送るには月に36万円必要です。こうした調査などにも目を通しながら、リタイア後の生活設計や、もらえる年金の額などを総合して考えると、用意すべき金額の目安がみえてきます。医療費や介護費は、生活費とは別に考えておきたいところです。
 資産形成手段として、積み立てのほかに運用を考えてみるのもよいでしょう。個人投資家の堅実な資産運用のためには、大体1~3%くらいの利回りの金融商品を中長期的に運用するのがおすすめです。株や実物不動産などと並ぶ資産ポートフォリオの一つとしてJリートを活用することもできます。Jリートの仕組みをごく簡単に説明すると、住宅やオフィス、物流施設、商業施設などの不動産を所有する投資法人が、テナントから得る賃料などをもとに、投資主に分配金を配当する金融商品です。2020年9月16日現在、東証Jリート市場に上場している投資法人は62銘柄。平均利回りは4.1%です。
 リートは、利益の90%超を投資主に分配すると法人税がかからない制度があることから、ほかの金融商品と比較しても利回りの高い金融商品です。また、用途により違いはありますが、企業業績と比較して賃料は、景気により大きく左右されにくい部分があるので、比較的収益の見通しもつきやすいと言えます。日銀による買い支えがあることの安心感なども評価され、ここ数年間、価格は上昇してきました。世界的な低金利が続く中、相対的に高い利回りを堅持するJリートは、外国人投資家にも人気の金融商品となっています。
 コロナ禍や米中経済摩擦など、今後、Jリートの価格に影響をもたらしうる要因は様々あります。ただ、リスクにさらされても分配金の強さがあれば、いずれ価格は回復するでしょう。これは、ファイナンシャル・プランナーとして、またJリートに投資する個人投資家として、20年近くJリートの価格推移をみてきた経験から得た実感です。価格の波は必ずあるからこそ、一時的な変動に耐えられる銘柄かどうかを吟味することが大切です。投資する銘柄を選ぶときには、これまでの分配金の推移や、推移の理由(賃料や稼働率の変動など)、価格の安定性を支える仕組み(現在の賃料水準、管理ノウハウ、スポンサー等)などをチェックしましょう。各投資法人や不動産証券化協会のホームページなどを活用して情報を収集し、投資判断に役立ててください。

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サンケイリアルエステート投資法人
大都市圏のオフィスビルに厳選投資する戦略で
コロナ禍でも期初予想を上回る分配金実現
サンケイビル・アセットマネジメント 代表取締役社長 太田 裕一 氏

サンケイビル・
アセットマネジメント
代表取締役社長
太田 裕一

本投資法人は、2019年3月に上場しました。スポンサーは、日本のメディアビジネスにおいて高いプレゼンスを発揮し続けるフジ・メディアホールディングスグループに属する総合デベロッパー、サンケイビルです。グループにとって都市開発・観光事業は、メディア・コンテンツ事業と並ぶコアビジネスであり、サンケイビルはグループの都市開発・観光事業の中核を担う企業として、都市型ハイグレードオフィスの開発などを積極的に推進、毎年着実な成長を遂げています。
 本投資法人は主に大都市圏のオフィスビルに投資する戦略をとっています。2020年10月末現在の保有物件は12物件、取得価格ベースの資産規模は715億円です。全体の81.9%がオフィスビルで、エリア別にみると都心23区が全体の76.1%を占めます。保有施設全体の稼働率は99.3%の高水準。ポートフォリオの質の高さは、「近(最寄り駅徒歩分数5分以内の物件が全体の95%)」「新(築年数10年以内の物件が全体の36%、平均築年数16.1年)」「大(基準階面積が200坪以上の大規模ビルがオフィスビル全体の68%)」の3つのキーワードからもみてとれます。
 最近では、コロナ禍によるテレワークの浸透などがオフィスビル市況に影響をもたらす可能性が取りざたされていますが、本投資法人は収益性の高い大都市圏のオフィスビルを中心に厳選投資する戦略が奏功し、コロナ禍によるダメージはほぼゼロでした。コロナ禍に迎えた第3期(2020年8月期)の一口当たり分配金実績は2,532円で、期初予想を208円上回っています。これは、スポンサーグループおよび関係企業の顧客基盤やノウハウを生かしたリーシングの賜物(たまもの)であると同時に、積極的な賃料増額(第3期は従前比12.7%、+8.9百万円の月額賃料増額を達成)による内部成長戦略の成果でもあります。
 今年10月には、スポンサー開発のオフィスビル「S‐GATE赤坂」を取得するなど、ポートフォリオの質と収益性をさらに高める外部成長戦略も継続的に実施しています。  引き続き、スポンサーサポートの活用によって投資主価値の最大化やJリート市場の発展に寄与することを通じ、「人・街・社会を幸せにする。」という理念を実現すべく、歩みを続けてまいります。

サンケイリアルエステート投資法人についてサンケイリアルエステート投資法人について
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ザイマックス・リート投資法人
「見極め力「マネジメント力
「ソーシング力駆使し
物件の価値を最大限引き出す
ザイマックス不動産投資顧問 企画ディビジョン長 兼 公募投資運用ディビジョン長 中山 達也 氏

ザイマックス不動産投資顧問
企画ディビジョン長 兼
公募投資運用ディビジョン長
中山 達也

ザイマックス・リート投資法人は、プロパティマネジメントにおいて国内トップクラスの実績とノウハウを有するザイマックスグループをスポンサーとする投資法人です。
 本投資法人の強みは「3つの力」です。1つ目は独自の視点により資産価値と成長余力の高い物件を的確に分析する「見極め力」。2つ目は、物件の持つポテンシャルを最大限発揮するために日ごろの管理運営や賃料増額交渉などを行う「マネジメント力」。3つ目は、不動産オーナーとのコミュニケーションによって収益性の高い物件の売却情報をいち早くとらえ、適性価格で優良物件を取得する「ソーシング力」です。
 この3つの力を支えているのは、スポンサーが長年かけて培ってきた不動産管理に関するノウハウやデータであり、とりわけ不動産オーナーとのダイレクトコミュニケーションによって得られる物件売却情報は、本投資法人の外部成長戦略の要ともなっています。
 2020年9月現在、本投資法人は13物件を保有しており、取得価格ベースの資産規模は341億円です。重点投資対象はオフィス・商業施設・ホテルで、現在ポートフォリオの90%超がこの3つのアセットタイプに該当します。
 特筆すべきは稼働率の高さで、上場来、ポートフォリオ平均稼働率は高い水準を堅持しています。稼働率の高さは、保有物件の質の高さの証左ともいえます。本投資法人はアセットタイプごとに投資基準を定め、旺盛なテナントニーズを見込める優良物件を探し出して厳選投資しています。
 物件の質の高さは賃料増額ポテンシャルの高さにも結び付きます。本投資法人では、契約更改時やテナント入れ替え時の賃料増額交渉も継続的に行っており、第5期(2020年8月期)までの1月あたり賃料増加額の累計は約1,098万円に上ります。
 直近の重要課題としてはコロナ禍の影響への対応が挙げられます。本投資法人では、一時業績が悪化したホテルから賃料減額要請があり、現在、交渉妥結に向けて話し合いを進めているところです。油断できない状況ではありますが、足元ではホテルの稼働率も平常時の7割近いところまで回復するなど、悲観的な見通しばかりではありません。
 引き続き、国内プロパティマネジメントのトップランナーたるスポンサーの持つノウハウやデータを強みに不動産の持つ価値を最大限引き出し、投資主価値の最大化を図ります。

ザイマックス・リート投資法人についてザイマックス・リート投資法人について
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フロンティア不動産投資法人
優良商業施設への厳選投資で
収益性と安定性高いポートフォリオ構築
三井不動産フロンティアリートマネジメント 代表取締役社長 小野 伸太郎 氏

三井不動産フロンティアリートマネジメント
代表取締役社長
小野 伸太郎

フロンティア不動産投資法人は、国内有数の総合デベロッパーである三井不動産をスポンサーとする商業施設特化型リートです。2020年8月17日現在、全国各地に37物件を保有しており、取得価格ベースの資産規模は3,390億円です。
 投資物件のタイプは、「ららぽーと」などの大規模ショッピングセンターを始め、食品スーパーなどの中規模ショッピングセンター、都心型商業施設など様々です。投資判断の際には、商圏や競合施設、人口などを総合的に検討したうえで、そのエリアで中長期的な競争力を発揮できる「地域一番店」かどうかを吟味していますから、物件の収益性は極めて高く、ポートフォリオ全体をみたときの収益の安定性や将来性も良好です。
 賃貸借契約は長期固定賃料契約が中心ですから、不測の事態が発生した際も収益への影響は最小限に抑えられます。20年春の緊急事態宣言の発令により一部施設で休業や時短営業を行いましたが、大規模および中規模ショッピングセンターについては長期固定のマスターリース契約で固定賃料への影響はありませんでした。宣言解除後は徐々に客足も戻り、11月には前年並み~前年比2割減くらいまで売り上げが回復しています。都心型商業施設では賃料支払猶予・減免の影響が出ているものの、修繕計画のコントロールや自己投資口の取得などにより、直近第32期(20年6月期)の一口当たり分配金は当初予想を166円上回る10,766円を達成できました。
 小売りを取り巻く状況として、ECの活況が一つの懸念材料となるのではないかとの声も聞こえます。しかし、例えば米国と比較すると人口は日本の3倍弱なのに対して、小売店舗数をみるとほぼ同じ水準です。つまり、日本は店舗数が多く「近くの店で気軽に買い物をする便利さ」を多くの国民が日常に享受できる素地があるといえます。今後EC市場がさらに拡大しても、「リアル店舗かECか」の極端な二者択一を迫られるようなことはないでしょう。最近では、オンラインで注文した商品をリアル店舗で受け取るといったサービスも徐々に普及し始めており、本投資法人の所有施設でも、車に乗ったまま注文商品を受け取れるドライブピックアップなどへの対応を実施。時代のニーズに合致する商業施設を実現すべく、日々試行錯誤を続けています。
 今後しばらくは、新型コロナウイルス感染症の感染状況がもたらす影響を注視しながら、丁寧な対応をしなければならない場面が続くでしょう。しかし、卓越した不動産管理ノウハウを持つスポンサーのサポートを強みに、収益性と安定性高いポートフォリオの質を磨き続けるという私たちの目的は変わりません。引き続き、投資主価値の最大化に全力を注ぎます。

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●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。