J-REIT Infrastructure Fund Forum

Jリートとインフラファンド、危機に際して景気に左右されにくい金融商品の強み発揮 Jリートとインフラファンド、危機に際して景気に左右されにくい金融商品の強み発揮
コロナ禍による価値観や生活様式の変化は、ライフプランやマネープランを見直す契機ともなっており、将来を見据えた資産形成のための投資に関心を持つ人も増えている。投資初心者が挑戦しやすい金融商品として注目を集めているのが、一口数万円程度から投資でき、専門知識も必要ないJリートやインフラファンドだ。2020年9月末時点のJリートの平均利回りは4.11%、インフラファンドの平均利回りは6.18%の高水準。コロナ禍にあっても、株や国債を上回るパフォーマンスを発揮している。10月28日に開催された「日経Jリート・インフラファンドWEBセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」には、Jリートの1法人と、インフラファンドの1法人が登壇。投資戦略やコロナ禍の影響への対策などを投資家に説明した。本セミナーは新型コロナウイルス感染拡大防止の観点から一般の来場を中止し、セミナーの模様をインターネットで中継した。
基調講演
東京証券取引所
高利回りが魅力のJリートとインフラファンド
コロナ禍で安定性の高さが改めて評価される
東京証券取引所 上場推進部 調査役 鹿志村 将也 氏

東京証券取引所
上場推進部 調査役
鹿志村 将也

2001年9月に市場が創設されたJリートは、収益の安定した金融商品として、国内外の機関投資家や金融機関はもちろん、個人投資家からも高い人気を得ています。
 Jリートの仕組みは非常にシンプルで、ごく簡単に説明すると、投資家から集めた資金などをもとに物件を取得し、賃料や売却などによって得た収益を投資家に分配するというものです。
 特筆すべきは利回りの高さで、2020年9月末時点の平均利回りは4.11%。Jリートの場合、利益の90%以上を投資家に分配すると法人税がかからないため、利回りが高くなりやすい傾向があります。手の届く金額から投資できるのもJリートの魅力で、銘柄によっては一口数万円程度から購入可能です。また、運用はプロの手にまかせられるので、実物不動産への投資に比べてコストや手間が圧倒的に少なくすみます。
 コロナ禍の影響により、ホテルや商業施設などに投資するリートの一部で、一時的に値動きが鈍くなったものの、物流施設や住宅の底堅い需要にけん引される形で市場は徐々に回復してきました。危機に直面しても、東証リート指数(配当込み)はTOPIXを上回るパフォーマンスを堅持しており、コロナ禍は賃料収入を原資とする金融商品ならではのJリートの安定性を、市場に改めて印象づける機会ともなりました。この数年来の世界的傾向である低金利環境も続いていることから、高利回りかつ安定収益の期待できるJリートの魅力が相対的に高まる状況は、今後もしばらく変わらないとみてよいでしょう。
 物流施設やオフィスビルなど、特定用途の不動産に重点投資する「特化型リート」のほか、様々な用途タイプの不動産に投資する「総合型リート」など、リートには様々なタイプがあります。加えて最近では、東証リート指数などに連動するETF(上場投資信託)銘柄の上場も活発化するなど、Jリート投資の選択肢が広がっています。
 利回りの高い金融商品として、個人投資家を中心に評価を集めている金融商品には、Jリートのほかにインフラファンドも挙げられます。その仕組みは、投資家などから集めた資金で太陽光発電設備などのインフラを購入し、運用によって得た収益を分配するというもので、Jリートと似ています。法人税が実質非課税のため、利益の100%が分配され、高利回りが期待できる点もJリートに類似しており、2020年9月末時点の平均利回りは6.18%の高水準です。
 2020年10月末現在、インフラファンド市場には7銘柄が上場。その全てが投資対象を太陽光発電設備としています。太陽光などの再生可能エネルギーによってつくられた電力は、「固定価格買取制度(FIT制度)」により、一定期間(20年間)国が定めた固定価格で電力会社に買い取られます。こうした制度などに支えられ、インフラファンドは景気動向に左右されにくい安定したパフォーマンスを発揮。コロナ禍による影響も限定的でした。
 ただし、FIT制度に期限があるように、税制上の優遇措置の適用期間にも20年の期限があります。また、再生可能エネルギーに関しては、運用制度や価格体系などをめぐって活発な議論が行われている途上ですから、投資判断の際には国の政策や動向にも目を配るとよいでしょう。
 どんな金融商品であれ、リスクはつきものです。Jリートとインフラファンド、それぞれの魅力とリスクを理解したうえで、みなさまのライフプランに沿った投資戦略を構築してください。情報収集には、各投資法人のHPや目論見書、決算報告書などのほか、東京証券取引所が運営するサイト「Jリートview」を活用していただけますと幸いです。

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カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
太陽光発電事業に関する世界有数の知見有する
スポンサーのサポートを強みに長期安定的な成長実現
カナディアン・ソーラー・アセットマネジメント 代表取締役社長 中村 哲也 氏

カナディアン・ソーラー・
アセットマネジメント
代表取締役社長
中村 哲也

本投資法人は、2017年10月に東証インフラファンド市場に上場しました。スポンサーのカナディアン・ソーラーは、全世界に20カ所の事業拠点をもつ太陽光発電設備デベロッパーであり、太陽光発電事業に関するあらゆるビジネスを全世界でグローバルに展開しています。日本でも2009年より太陽光発電事業を開始。日本における太陽光発電市場の成長性をいち早く察知し、国内市場での実績とノウハウを蓄積しています。
 強みは、太陽電池モジュールの製造から太陽光発電設備の開発、管理・運営まで、をグループが一気通貫で担う「垂直統合モデル」を生かした良質なポートフォリオです。物件取得の際には、スポンサー開発の太陽光発電施設のなかから、価格や将来のリスクなどを総合的に分析。基準を満たした施設を吟味して取得し、世界市場で培った管理ノウハウをもつグループ企業に管理・運営を委託しています。
 2020年10月28日現在、全国各地に23の施設を所有。パネル出力合計は約123メガワットです。直近第6期(2020年1月~6月)の運用期間中、ホテルや商業施設などの営業自粛により電力需要が例年より低下し、九州電力管内の所有施設では249回の出力制御オペレーションを実施しましたが、一口当たり分配金は期初予想通りの3,700円を達成しました。第7期(2020年7月~12月)の一口当たり分配金も3,700円を予想しており、今後も引き続き、安定的な分配金水準を維持する方針です。
 第7期は、九州電力所有の原子力発電所2基が工事や検査のために運転休止することから、九州電力管内での出力制御は少なくなる見通しです。しかしながら、予期せぬタイミングでの出力制御が稼働実績や収益にもたらす影響を最小限に抑えるため、終日ではなく需給がタイトになる時間帯に限った制御への移行を電力会社との協議により取り決めるなど、独自の対策を進めています。ここでも、太陽光発電事業を知悉したスポンサーグループの有形無形のサポートが役に立っています。
 引き続き、再生可能エネルギーの導入拡大によって社会の持続可能性実現に貢献することを通じ、投資主価値の最大化に努めてまいります。

カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人についてカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人について
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人
東京23区の駅近物件に重点投資する戦略で
他の住宅系リートと一線を画す
良質なポートフォリオ構築
東急不動産リート・マネジメント コンフォリア運用本部 運用戦略部 部長 吉川 健太郎 氏

東急不動産リート・マネジメント
コンフォリア運用本部
運用戦略部 部長
吉川 健太郎

コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、東急不動産をスポンサーとする住宅特化型リートです。東急不動産がプロデュースする都市型賃貸レジデンス「コンフォリアシリーズ」への投資を通じた収益の安定と着実な成長を目指しています。
 基本戦略は、東京23区の駅近物件を中心とした、高い需要を見込めるマンションへの厳選投資です。東京23区は全国的にみても若年人口の流入が活発で、昨年一年間で9万人の若年層が新規流入しています。それに対して、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの新規着工件数は年間おおよそ3万戸程度と、需要が供給を大きく上回る状況が続いています。コロナ禍の影響で、郊外の賃貸需要が高まる傾向が一部でみられるものの、23区の賃貸物件の需給バランスを崩すほどではありません。東京都のデータによれば、今年7月までに6万4千人が都内に新規流入しており、今後も引き続き都心の賃貸需要は高い水準で推移するとみられます。
 本投資法人は、都心の好立地物件に厳選投資する戦略により、極めて良質なポートフォリオを構築できています。2020年9月末現在、所有139物件のうち90%以上が23区に立地。また、全体の95.3%が駅徒歩10分以内に立地し、平均徒歩分数は4.9分と、需要を大きく左右する駅からの距離にも配慮しています。
 23区の賃貸物件は、築年数が経過しても賃料引き上げ交渉が成立しやすい点も大きな強みです。実際、第20期ではテナント入替時に平均8.8%の賃料増額を達成。コロナ禍の影響もあり、足元の稼働率は若干低下していることから、賃料上昇スピードはしばらく鈍化するとみられるものの、上昇基調が続くこと自体はほぼまちがいないでしょう。稼働率に関しても、都道府県をまたぐ移動が制限された今年4~6月頃、テナントの募集活動が停滞した影響で前年比2%程度低下しましたが、足元では95%程度にまで回復しています。
 今後も、物件開発や管理、仲介など、不動産にまつわる事業を多角的に展開し、国内有数の実績と知見を有する東急不動産グループの包括的なサポートを生かしながら、収益の向上と着実かつ継続的な成長を実現すべく、全力を注ぎます。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人についてコンフォリア・レジデンシャル投資法人について
  • カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
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●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。