J-REIT Infrastructure Fund Forum

長期的かつ安定的な資産形成には高利回りで運用も手軽なJリートに注目 長期的かつ安定的な資産形成には高利回りで運用も手軽なJリートに注目
老後を見据えた資産形成に、多くの人が関心を寄せる時代だ。その中にあって、投資初心者でも始めやすく、長期にわたり安定した分配金収入を期待できる金融商品として魅力を高めているのがJリートだ。その理由の一つは、不動産賃料は景気に左右されにくい性質を持つこと。実物不動産への投資は多額の費用や管理の知識などが必要で、初心者にはハードルが高い面もあるが、Jリートの場合は一口数万円からの投資が可能で、運用はプロの手に任せることができる。2020年1月末時点の平均利回りは3.49%と、依然として高い水準をキープしている点も魅力的だ。2020年1月29日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した2法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
ニッセイ基礎研究所
好調続く国内不動産市況や世界的金融緩和が
Jリートの安定成長を後押し
ニッセイ基礎研究所 金融研究部 岩佐 浩人 氏

ニッセイ基礎研究所
金融研究部
岩佐 浩人

「日本版不動産投資信託」とも呼ばれるJリートには3つの特徴があります。1つ目は、不動産賃貸事業だけを行う点で、仲介や開発事業などは禁止されています。2つ目は、一定要件のもと、法人税が実質免除される点です。この制度によりJリートは利益のほぼ全額を配当に回すことができ、安定的に高い利回りを維持できるのです。3つ目は、執行役員1名のみと、組織が極めて簡素な仕組みである点で、不動産の運用は外部の資産運用会社に一任します。企業の経営資源たる「ヒト・モノ・カネ」は、スポンサー企業から提供されます。Jリートは、スポンサーに支えられながら成長していく投資法人なのです。
 Jリートの魅力は様々あります。まず注目したいのが分配金利回りの高さです。2019年12月末時点のJリートの平均利回りは3.6%で、依然として株式や国債の利回りを上回っています。また、過去10年で266%と値上がり率を含めた総合収益率も、株や国債を上回る水準を堅持。こうしたデータは、Jリートが短期的なインカム収入の確保のみならず、長期の資産形成にも適した金融商品であることを裏付ける証左といえるでしょう。
 昨年、東証REIT指数(配当を除く)は前年比21%上昇し、Jリートの飛躍的な成長を国内外の投資家に強く印象づけました。ところが昨年11月ごろからは、株高や金利上昇の進行などにより、東証REIT指数の伸びにやや頭打ち感がみられるようになりました。Jリートが調整局面へ入ったという指摘もありますが、首都圏オフィス市場を筆頭に右肩上がりの成長が続く国内不動産市況や、金融緩和による世界的なカネ余り状況に端を発するJリートへの活発な資金流入など、足元の状況を丁寧にみていくと、安定成長の余地は残されていることが分かります。米中関係や新型肺炎の世界的流行など、市場に影響を与えうる突発的要因がきっかけとなり、短期的に市況の波が上下することがあったとしても、Jリートが長期的な資金形成に適した金融商品であることに変わりはありません。
 投資家のみなさま一人ひとりが、リスクや特徴をしっかりと見極めながら、資産形成手段として、Jリートを役立てていただければと思います。

株式投資に負けない総合収益率株式投資に負けない総合収益率
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積水ハウス・リート投資法人
戦略的立地かつ高品質の
「プライム・プロパティ」への
厳選投資で極めて良質なポートフォリオ構築
積水ハウス・アセットマネジメント 取締役 財務部 IR担当 佐藤 信義 氏

積水ハウス・アセットマネジメント
取締役・財務部 IR担当
佐藤 信義

本投資法人の投資戦略の軸は、経済圏や利便性を重視した「戦略的立地」に位置することに加え、居住性や環境配慮などに配慮した「高品質」な物件であることなど、独自の基準を満たす「プライム・プロパティ」への重点投資です。
 現在の保有物件は120物件、資産規模は5277億円で、全体の9割超がプライム・プロパティに該当します(2020年1月末現在)。住居・オフィスビルを中核資産に据えながら、中長期にわたり高い競争力を期待できるホテルへの投資も推進し、極めて質の高いポートフォリオを構築していることが、本投資法人の強みです。
 成長戦略の柱にあるのは、住宅業界のリーディングカンパニーである積水ハウスグループの多彩なサポートです。外部成長戦略としては、スポンサー開発物件を含むプライム・プロパティを中心に、収益性を見込める物件を厳選して取得。本投資法人にとって、物件取得は資産規模拡大の機会であるだけなく、ポートフォリオの質を磨き上げる好機でもあります。内部成長戦略としては、スポンサーのノウハウやネットワークを活用しながら、賃料増額や物件入れ替えなどによる物件の収益性や競争力向上に、継続的に取り組んでいます。
 当面の目標は、資産規模6000億円を達成することです。プライム・プロパティへの厳選投資を継続することで、着実に目標を達成したいと考えています。短期的な目標としては、2019年10月期実績で1,631円だった一口当たり分配金を、3年程度で1,800円台にするという目標を掲げています。
 類型建築戸数244万戸を誇る積水ハウスグループの経験と実績に基づく多様なサポートを強みに、今後も持続的に成長を遂げ、Jリート市場の中核を担えるような総合型リートとなれるよう、引き続き注力してまいります。

スポンサーの積水ハウスについてスポンサーの積水ハウスについて
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トーセイ・リート投資法人
相対的に高利回りが期待できる物件への投資で
一口当たり分配金利回り5%の高水準を堅持
トーセイ・アセット・アドバイザーズ 取締役 REIT運用本部長 兼 投資運用部長 北島 敬義 氏

トーセイ・アセット・アドバイザーズ 取締役
REIT運用本部長 兼
投資運用部長
北島 敬義

トーセイ・リート投資法人は、東京経済圏を中心に「相対的に高い利回りが期待できる不動産」に投資を行う総合型リートです。原則、50億円以下の中小規模の物件に投資をしています。
 本投資法人は、都心部の取得競争の激しい不動産は避け、プライムエリアではなくとも、その不動産の所在するエリア内で競争力の高い〝磨けば光る〟ポテンシャルを持つ物件を探し出し、バリューアップ工事等を実施した上で適切に管理し、利回りを最大化させながら運用しています。この投資戦略を可能にしているのが、スポンサーであるトーセイグループの「目利き力」「リーシング力」「再生力」であり、70年の歴史を有する不動産会社の知識やノウハウが、本投資法人の成長の原動力となっています。
 2019年12月2日現在、保有物件は49件、資産規模は687億円です。取得価格ベースの物件別投資比率をみると、上位5物件が占める割合は全体の24.5%。投資価格を50億円以下に定め、数多くの不動産に投資を行うことで、リスク分散効果の利いたポートフォリオが構築できています。
 物件のポテンシャルと利回りに着目した投資戦略が実を結び、2014年の上場以来、着実な成長を続けてきました。第1期(2015年4月期)実績で1,938円だった一口当たり分配金は、第10期(2019年10月期)実績で3,675円に到達。分配金利回りも順調に推移し、5%程度を堅持しています。これは、Jリートの中でもトップクラスの水準です。
 築年数に捉われず、ポテンシャルの高い物件に手を加えることで価値を向上させ、長期的に活用するという私たちの戦略は、環境を守る取り組みにも資すると考えています。今後も、投資家のみなさまの利益最大化はもちろん、社会貢献にもつながる投資戦略を貫き、投資法人として、さらなる成長を追求してまいります。

トーセイ・リート投資法人とはトーセイ・リート投資法人とは
  • 積水ハウス・リート投資法人
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●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。