J-REIT Infrastructure Fund Forum

手軽さと利回りの高さが魅力のJリートは低金利環境下の資産形成手段に最適 手軽さと利回りの高さが魅力のJリートは低金利環境下の資産形成手段に最適
ライフプランを踏まえた資産形成を考えるとき、数ある選択肢の中からどんな資産形成手段を選ぶかは重要なポイントとなる。低金利環境下の資産形成手段として注目されているJリートは、2019年11月末時点の平均利回りは3.47%と、株や国債よりも高い水準を維持している。また、Jリートは証券取引所で売買されている点や、銘柄によっては一口数万円から投資でき、決算期には分配金を受け取れる点など株式との共通点も多く、投資初心者でも仕組みが理解しやすい。投資対象は不動産だが、運用はプロの手にゆだねられるので手間がかからない点も魅力だ。2019年12月12日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した2法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
ニッセイ基礎研究所
総合収益率で株を上回るパフォーマンスを発揮
Jリートは長期保有に適した金融商品
ニッセイ基礎研究所 金融研究部 岩佐 浩人 氏

ニッセイ基礎研究所
金融研究部
岩佐 浩人

日本版不動産投資信託とも呼ばれるJリートには3つの特徴があります。1つ目は不動産賃貸事業のみを行うこと。2つ目は一定要件のもとに法人税を免除されて、利益のほぼ全額を投資家に還元していること。そして3つ目は、執行役員1名と監査役員だけの簡素な組織であることで、不動産運用は資産運用会社に委託しています。会社の経営資源である、ヒト(不動産運用のノウハウを持つ人材)・モノ(不動産)・カネ(信用)をJリートに提供しているのがスポンサー企業です。
 Jリートには配当利回りの高さや、収益の安定性、優良な不動産に一口数万円単位から投資できるといった魅力があります。2019年の秋には米中貿易協議などの影響を受け、一時的に値動きの荒い展開となったものの、好調が続く国内不動産市況や、平均利回り3.5%(2019年11月末)と、高い利回りを堅持していることなどから持ち直しの動きとなっています。リーマン・ショック後には厳しい局面もありましたが、その後は回復基調となり、今年10月末に東証REIT指数(配当込み)は4625ポイントと最高値を更新。リーマン・ショック前に高値づかみをした投資家も、長期保有することでプラスの収益を確保できています。総合収益率も10年保有で307%の高水準。昨今、老後資金をいかに確保するかが社会的な関心事となっていますが、Jリートは長期の資産形成にも適した金融商品といえます。
 国内不動産市場は好調に推移しており、不動産価格も上昇しています。Jリートの保有不動産の価格も年率2~3%のペースで上昇し、2019年6月末時点の含み益は3.4兆円に拡大しました。これはJリートの年間分配金、約5700億円の6倍に相当する金額です。金利上昇リスクや不動産価格下落リスクなど、Jリートには多くのリスクがありますが、外的ショックが生じた場合でも、巨額の含み益が一定のリスクバッファーの役割を果たしてくれそうです。
 Jリートの特徴やリスクを十分に理解した上で、他の金融商品にはない魅力を有するJリートへの投資を、多くの投資家のみなさまに検討していただければと思います。

株式投資に負けない総合収益率株式投資に負けない総合収益率
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ザイマックス・リート投資法人
国内トップクラスの不動産管理実績を持つ
スポンサーサポート強みに右肩上がりの成長実現
ザイマックス不動産投資顧問 取締役 業務管理部長 山口 恭司 氏

ザイマックス不動産投資顧問
取締役 業務管理部長
山口 恭司

本投資法人のスポンサーは、不動産マネジメント受託実績数867棟(2019年7月末現在)、ファシリティマネジメント受託実績約12,100店舗(2019年6月末現在)と、プロパティマネジメントにおいて国内トップクラスの実績を有するザイマックスグループです。本投資法人は、ザイマックスグループの有する不動産管理・マネジメントのノウハウやデータを強みに、個々の不動産の価値を最大限引き出し、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念に掲げています。
 オフィス・商業施設・ホテルの3つのアセットタイプをメインとする総合型リートである本投資法人は、テナントニーズの旺盛さを、収益性を見極める重要な要素と考えています。例えばオフィスなら賃料単価1~2万円台中盤の物件など、アセットタイプごとに投資要件を設定し、物件の取得を検討します。実際に物件を取得し、運用する際にはザイマックスグループがこれまでの経験から獲得してきた、内部成長機会が見込まれる物件の「見極め力」、物件の資産価値を向上させる「マネジメント力」、優良物件を相対取引で取得する「ソーシング力」を最大限に生かします。
 実績に基づく堅実かつ意欲的な資産運用により、2018年2月の上場以来、本投資法人は順調に成長を続けてまいりました。第3期(2019年8月)実績の一口あたり分配金は3,052円と、上場時予想を4.6%上回っています。近い将来には一口あたり分配金3,300円に到達することを目指し、引き続き継続的な内部成長と機動的な外部成長に取り組んでまいります。

ザイマックス・リート投資法人の特徴ザイマックス・リート投資法人の特徴
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日本ロジスティクスファンド投資法人
物流特化型リートのパイオニアならではの
「目利き力」を強みに質の高いポートフォリオ構築
三井物産ロジスティクス・パートナーズ 代表取締役社長 亀岡 直弘 氏

三井物産ロジスティクス・
パートナーズ
代表取締役社長
亀岡 直弘

2005年に日本初の物流特化型リートとして上場した本投資法人は、物流施設への投資を通じ、一口当たり分配金の安定と成長を図ることを目標に掲げています。メインスポンサーは国内物流事業において存在感を発揮し続ける三井物産です。物流に関する知識、ノウハウに加え、幅広い事業に精通した総合商社ならではの多角的な視野を生かしたサポートを得られることが当法人の強みです。
 2019年11月末時点の資産規模は50物件、2782億円です。ポートフォリオは本投資法人が14年にわたる運用実績のなかで培った「目利き力」を駆使して厳選した、優良な物流施設のみで構成されています。不動産の収益性の指標の1つであるNOI利回りは6.1%(2019年7月期末時点)と、Jリートの平均を上回る水準です。また、含み益率は41.2%で物流リートの中でも最高水準。収益性の高い施設への厳選投資により、稼働率も100%に近い水準を堅持しています。また、将来にわたり良質なポートフォリオを維持するべく、物流企業との協同開発により優良立地の施設を高利回りで取得するなど、外部成長機会も積極的に追及しています。
 2019年7月期実績の一口当たり分配金は4,700円でした。当面の目標は一口当たり分配金5,000円を実現することです。インターネット通販市場の拡大などにより、物流業界には追い風が吹いており、物流施設への需要もさらに高まる見通しです。今後も物流特化型リートのパイオニアとしての強みを発揮しながら、投資主のみなさまの利益の最大化に努めてまいります。

日本ロジスティクスファンド投資法人の特徴日本ロジスティクスファンド投資法人の特徴
  • ザイマックス・リート投資法人
  • 日本ロジスティクスファンド投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。