J-REIT Infrastructure Fund Forum

REIT指数がリーマン・ショック前の水準にまで回復 国内不動産市況の好調追い風に、さらなる成長に期待 REIT指数がリーマン・ショック前の水準にまで回復 国内不動産市況の好調追い風に、さらなる成長に期待
投資初心者でも始めやすい資産形成手段として、Jリートが人気を集めている。低金利環境が続くなか、株より高い利回りを維持し続けるJリートは、金融商品としての魅力を相対的に高めており、REITの値動きを示す東証REIT指数(配当を除く)は右肩上がりで推移する。2019年10月末には、リーマン・ショック前の07年8月以来、12年1カ月ぶりに2200ポイントまで回復した。さらに、10月に国土交通省が発表した都道府県地価調査(基準地価)によれば、全国全用途平均の基準地価は2年連続で増額。都市圏のオフィス需要がけん引する国内不動産市況の好調は今後も続くとみられ、Jリート市場の拡大、分配金の安定成長にも一層の期待がかかる。11月26日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した2法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
ニッセイ基礎研究所
Jリートはインカム収入の獲得に加えて
長期の資産形成に適した金融商品。
世界的なカネ余り環境が
Jリート市場の上昇を後押し
ニッセイ基礎研究所 金融研究部 岩佐 浩人 氏

ニッセイ基礎研究所
金融研究部
岩佐 浩人

日本版不動産投資信託とも呼ばれるJリートには大きく3つの特徴があります。1つ目は不動産賃貸事業に特化した投資法人であること。2つ目は利益の90%超を分配することで法人税が免除されるため高い利回りを実現できること。3つ目は、不動産運用を外部の資産運用会社に一任していることが挙げられます。Jリートにモノ(不動産)やカネ(信用)、ヒト(運用者)を提供するのがスポンサーで、不動産会社のほか、商社や金融機関、電鉄会社など、様々な企業がスポンサーとしてJリートの成長を支えています。
 過去の東証REIT指数(配当込み)の推移をみると、リーマン・ショック後、1000ポイントを割り込む水準まで下落しましたがその後は回復に転じ、今年10月末には4625ポイントまで上昇しています。Jリート投資の魅力は様々ありますが、やはり第1の魅力は分配金利回りの高さです。10月末時点の利回りは3.4%で他の金融商品と比べて高い水準にあります。また、値上がり益を含めた総合収益率でみても、過去5年で57%、10年で269%、15年で191%と、株式の収益率を大きくアウトパフォームしており、長期の資産形成にも適した金融商品といえます。ほかにも収益の安定性や、プロによる不動産運用など、多くの魅力を兼ね備えています。
 都市部を中心に不動産市況が好調に推移しJリート市場は今年大きく上昇しました。また、各国の中央銀行が金融緩和に転じ世界的なカネ余り環境が継続するなか、国内外の資金がJリート市場に流入しています。Jリートの特徴や魅力を知り、リスクにも十分留意したうえで、資産形成手段の1つとしてJリート投資を検討していただければと思います。

今年、東証REIT指数(配当込み)は史上最高値を更新今年、東証REIT指数(配当込み)は史上最高値を更新
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三菱地所物流リート投資法人
三菱地所グループの総力を結集し
物流施設への集中投資で継続的な成長を実現
三菱地所投資顧問 専務取締役 物流リート担当 坂川 正樹 氏

三菱地所投資顧問 専務取締役
物流リート担当
坂川 正樹

本投資法人は、三菱地所グループの総力を結集し、投資主価値の最大化を追求する物流施設への投資をメインとするリートです。スポンサーの三菱地所は、東京・丸の内地区で120年以上にわたりまちづくりを推進してきた総合デベロッパーであり、資産運用会社の三菱地所投資顧問は多様なアセットタイプの不動産の投資・運用実績を有しています。共に歴史に裏打ちされた豊富な実績とノウハウを持つデベロッパーと不動産アセットマネージャーが協働する「ハイブリッド・モデル」により、安定的な成長を実現することが当法人の目指すところです。
 長期固定の賃貸借契約が中心である物流リートには、中長期的に安定収入が期待でき、収益が景気に左右されづらいといった特徴があります。加えて昨今、ネット通販やECの成長にけん引される形で、物流施設の需要も右肩上がりに拡大しており、将来にわたり極めて大きな成長余力の期待できるアセットタイプといえます。
 2019年10月現在、本投資法人の保有物件数は15物件、資産規模は1,137億円です。当面は、資産規模2,000億円を目標に成長戦略を展開します。三菱地所のパイプラインを生かし、物流適地に所在する最新型物流施設を継続的に取得することに加え、三菱地所投資顧問の確かな目利き力を強みに、グループ開発物件以外でも本投資法人の基準にかなう物流施設があれば、柔軟に取得戦略を実施します。併せて、賃料増額をはじめとする内部成長戦略にも積極的に取り組み、安定的かつ継続的な分配金の成長を実現してまいります。

三菱地所物流リート投資法人の特徴三菱地所物流リート投資法人の特徴
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スターアジア不動産投資法人
東京圏を中心に分散の利いたポートフォリオ構築
世界市場での運用実績有する
スポンサーサポートが強み
スターアジア投資顧問 代表取締役社長 加藤 篤志 氏

スターアジア投資顧問
代表取締役社長
加藤 篤志

本投資法人は、2016年4月に上場した総合型リートで、東京圏を中心にアセットタイプ分散型のポートフォリオを構築しています。スポンサーは東京とアメリカに拠点を構え、世界中の投資家から分析力や目利き力が高く評価されているスターアジアグループです。
 投資方針としては東京圏への優先的かつ重点集中投資を掲げ、東京圏のアセットの比率がポートフォリオの7割以上となるよう定めています。また、アセットタイプの分散による収益の安定性と成長性の取り込みを重視しているほか、ミドルサイズアセットを中心とした投資を実行しています。実際に当法人の保有不動産全34物件のうち、東京圏に所在するアセットは74%(19年7月末時点)。アセットタイプ別構成比率は、景気連動性が大きく、成長性を見込めるオフィスやホテルが54.9%、収益安定性の高い住宅や物流施設が45.1%(共に19年7月末時点)と、投資方針を忠実に反映しています。
 成長戦略としては、賃料増額や新規物件取得に地道に取り組んでいるほか、不動産ポートフォリオ償却後利回りを超える収益を実現するための「メザニンローン」債権への継続的な投資や資産入れ替えなど、既成概念にとらわれないアクティブマネジメントも継続的に実行しています。
 当法人は、今後も投資主利益第一主義を追求し、常に投資主のみなさまの期待を越える成果を出し続けます。

スターアジア不動産投資法人の特徴スターアジア不動産投資法人の特徴
  • 三菱地所物流リート投資法人
  • スターアジア不動産投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。