J-REIT Infrastructure Fund Forum

運用の手軽さと高利回りが特長のJリートとインフラファンド 〜個人投資家から高い支持集める〜 運用の手軽さと高利回りが特長のJリートとインフラファンド 〜個人投資家から高い支持集める〜
老後資金への不安や、低金利環境下の資産形成手段への関心などから、投資に関心を持つ人が増えている。株や不動産、国債など、様々な金融商品がある中、「初心者でも始めやすく、高配当を期待できる」として人気を集めているのが、Jリートやインフラファンドだ。銘柄によっては一口10万円以下の手頃な価格から投資ができ、実際の運用は運用会社に任せられるので手間がかからない。利回りも高く、Jリートの平均利回りは3.5%前後、インフラファンドの平均利回りは6%前後で推移し、配当込みTOPIXをアウトパフォームする高水準だ。不動産とインフラはどちらも景気に左右されにくく、長期に渡り安定収益を期待できる点も大きな強みだ。2019年10月30日に開催された「日経Jリート・インフラファンドセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した3法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
ニッセイ基礎研究所
利回りの高さと安定感が魅力のJリートは
長期的な資産形成に適した金融商品
ニッセイ基礎研究所 金融研究部 岩佐 浩人 氏

ニッセイ基礎研究所
金融研究部
岩佐 浩人

証券取引所で売買され、決算期ごとに配当金を受け取れるJリートは、「外見は株式、中身は不動産」ともいうべき特徴を有します。特徴は大きく3つあり、1つ目は、不動産賃貸業に特化した投資法人であるということ。管理や運営は不動産のプロである資産運用会社に一任しています。2つ目は、一定要件の下、法人税が免除されて利益のほぼ全額を投資家に還元するため高い分配金利回りを実現しています。3つ目は、Jリートは執行役員1名で従業員のいない簡素な組織である点も特徴として挙げられるでしょう。そして、Jリートに「ヒト・モノ(不動産)・カネ」を提供するのがスポンサーで、現在、大手不動産会社をはじめ48社のスポンサーがJリートの成長を支えています。
 2019年9月末時点での平均利回りは3.5%、10年国債との利回りの差を表すイールドスプレッドは3.7%となっています。少額の資金で、管理の手間も必要なく、通常、個人では購入できない優良不動産に投資できる点も魅力です。保有不動産が生み出すキャッシュフローをそのまま投資家に還元する仕組みのJリートは、テナントとの長期の賃貸借契約と、全国に分散された不動産ポートフォリオによって、これからも安定した運用が期待できそうです。
 今年、東証REIT指数(配当込み)が史上最高値を更新するなど、Jリート市場には追い風が吹いています。好調な国内不動産市況や、世界的な金融緩和を背景に、引き続き分配金の安定成長が見込まれます。Jリートは、インカム収入の獲得だけではなく長期の資産形成にも適した金融商品です。Jリート投資の特徴と魅力をよく理解し、リスクにも十分留意したうえで、資産形成手段の1つとして役立てていただければと思います。

Jリートの特徴Jリートの特徴
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大江戸温泉リート投資法人
グループのノウハウを結集した「大江戸モデル」で
高い顧客満足度と稼働率を実現
大江戸温泉アセットマネジメント 財務部長 本多 智裕 氏

大江戸温泉アセットマネジメント
財務部長
本多 智裕

本投資法人は、アクティブシニア層増加などの要因により「コト消費」の拡大が見込まれる余暇活用型施設に投資し、その中でも古くから老若男女問わず愛される「温泉・温浴関連施設」を主たる投資対象としています。
 本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社は創業以来、全国各地の温泉・温浴関連施設を取得し、価値の向上を実現しております。本投資法人の強みは、大江戸温泉グループのノウハウを結集したビジネスモデル「大江戸モデル」です。徹底した原価管理や、自社チャネル経由の集客の確立などのマーケティングなどにより、効率的な施設運営と集客を最大化の実現し、それに加え、館内エンターテインメントの充実や品ぞろえ豊富なバイキング形式による食事などの様々な施策により、高品質なサービスとお手頃価格を両立させ、幅広い顧客層から支持を獲得し、リピート需要を創出しています。第6期(2019年5月期)実績で、客室稼働率は86.7%、平均客室販売単価は3万257円と、いずれも前年同月期を上回る高水準です。
 当面は、資産規模700~1000億円を目標に、スポンサーのパイプラインを積極的に活用して優良な施設の取得や再生を継続的に実行し、外部成長機会を積極的に追い求めていきます。また、内部成長戦略として、保有施設の増改築やサービス見直しなどによるバリューアップを図るほか、契約時の固定賃料(第一賃料)に加え、公租公課や保険料などの不動産関連費用(第二賃料)を、毎月テナントから受領する保守的な賃料体系など、分配金の長期安定を実現するための戦略も、継続的に実行してまいります。

宿泊タイプ別月間客室稼働率の推移(2019年4月末まで)宿泊タイプ別月間客室稼働率の推移(2019年4月末まで)
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タカラレーベン・インフラ投資法人
スポンサーサポートを強みに高利回りを実現
日本初上場のインフラファンド
タカラアセットマネジメント 代表取締役社長 髙橋 衛 氏

タカラアセットマネジメント
代表取締役社長
髙橋 衛

本投資法人は2016年6月に、日本で初めて上場したインフラファンドです。本投資法人の仕組みは、投資主さまから得た資本をもとに太陽光発電設備を購入し、その設備によってつくった電気を電気事業者に販売し、売電料を投資主さまへ分配金とするというものです。
 2019年10月末現在、当法人の資産規模は322.1億円、パネル出力合計は71.9MWです。電力需要の高い関東圏を中心に、全国各地に26物件を保有しています。
 本投資法人の特長は、国内インフラファンドの中でも最高水準を誇る分配金利回りの高さです。2019年11月期、および2020年5月期の一口当たり分配金予想合計額に基づく、2019年10月24日時点の予想分配金利回りは5.32%。純利益に基づく分配を重視する方針により、利益超過分配金(資本の払い戻し)はわずか0.5%に留めています。また、収入の安定化のため、予想発電量に基づく最低保証賃料を設定しています。電気事業者に対し、再生可能エネルギーによって発電された電気を、国が定める価格で一定期間買い取ることを義務付ける固定価格買取制度も、本投資法人の安定収入を長期的に保証してくれる見通しです。
 太陽光発電設備への投資は、安定収益を生み出すだけでなく、環境問題を初めとする社会課題解決にも貢献する投資であり、タカラレーベングループの企業理念である「幸せを考える。幸せをつくる。」にも通じる事業です。今後も、広く社会へのまなざしを持ち、タカラレーベン・インフラ投資法人をますます発展させるべく、注力してまいります。

タカラレーベン・インフラ投資法人の特徴タカラレーベン・インフラ投資法人の特徴
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星野リゾート・リート投資法人
グループの運営力を成長エンジンとして
投資による、さらなる成長機会を創造
星野リゾート・アセットマネジメント 取締役投資運用本部長 兼 アセットマネジメンアセット2部長 隆 哲郎 氏

星野リゾート・アセットマネジメント
取締役投資運用本部長 兼 アセットマネジメンアセット2部長
隆 哲郎

ここ数年、国内宿泊施設の利用者数が5億人前後で推移するなど、観光産業は安定的に成長しています。加えて、2030年までに年間訪日外国人旅行者6,000万人を達成し、観光を日本の基幹産業とするという政府の方針もあり、インバウンド需要も堅調に増加しています。観光産業は、将来の日本を牽引(けんいん)しうる成長産業です。本投資法人は、スポンサーである星野リゾートグループの運営力を強みに、全国各地の魅力的な観光施設に投資します。
 本投資法人は2019年10月1日現在、「星のや」を初めとする星野リゾートグループ運営の17物件のほか、高いブランド力や集客力を誇るシティホテルなど42物件、合計59物件を保有。105年の歴史を誇り、観光産業において卓越したノウハウを有するグループのサポートもあり、2013年の上場以来6年間で着実な成長を遂げてきました。上場時の資産規模は150億円でしたが、第12期末(2019年4月末)には1,556億円に到達。一口当たり分配金も右肩上がりで成長し、第12期末実績で12,974円の高水準です。


本投資法人は、外部成長により事業規模・事業領域拡大の機会を星野リゾートグループへ提供することで、スケールメリットを生かした運営力の更なる向上が図られ、本投資法人の収益の成長に寄与する競争力強化のサイクルが実現すると考えております。
 今後も、私たちは、投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の成長の果実を享受できる仕組みを作ることにより、真の観光立国リートとなることを目指してまいります。

星野リゾート・リート投資法人の特徴星野リゾート・リート投資法人の特徴
  • 大江戸温泉リート投資法人
  • タカラレーベン・インフラ投資法人
  • 星野リゾート・リート投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。