J-REIT Infrastructure Fund Forum

高利回りかつ収益の安定性が期待できるJリート・インフラファンドが手間なく手軽な資産形成を実現 高利回りかつ収益の安定性が期待できるJリート・インフラファンドが手間なく手軽な資産形成を実現
株式と同様に、初心者でも手間なく簡単に始められ、手の届く価格から投資ができる金融商品として、Jリートとインフラファンドに注目が集まっている。Jリートの平均利回りは約4%、インフラファンドは6~7%程度と、いずれも株式を上回るところも大きな魅力だ。不動産もインフラも需要が景気に左右されにくいことから、収益の安定性が期待できる点も共通する。主に国内アセットへ投資している点も、個人投資家にとっては特に大きな安心材料となる。両者共に、低金利環境下でも良好なパフォーマンスを発揮する金融商品として、今後ますますその存在感を増すだろう。2019年8月26日に開催された「日経Jリート・インフラファンドセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した3法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
東京証券取引所
利回りが株式を上回るJリートと
インフラファンドは
低金利環境下の手軽な資産形成手段
東京証券取引所 上場推進部 調査役 鹿志村 将也 氏

東京証券取引所
上場推進部 調査役
鹿志村 将也

Jリートは、一言でいうならば不動産賃貸業に特化した不動産投資法人です。所有不動産の賃料や売却益を投資家に分配するというシンプルな仕組みの金融商品で、不動産賃料は景気に左右されにくいという特性から、安定した分配金を期待できるといったメリットがあります。Jリートは、配当可能利益の90%以上を投資家に分配するなどの一定要件を満たせば法人税を免除される仕組みであるため、高利回りを堅持できます。実際、2019年7月末時点の平均利回りは3.73%と、株の平均利回り2.10%を上回っています。現在63銘柄が東証に上場しており、時価総額は約15.2兆円と、東証1部市場に次ぐ市場規模を誇ります。
 最近、Jリートと同様に個人投資家の皆様から注目されているのが、利回りの高さや分配の仕組みなど、Jリートとの共通点が多いインフラファンドです。インフラファンドは、再生可能エネルギー発電施設などのインフラを保有し、そこから得られる売電料や賃料などの収益を投資家に分配します。現在、東証インフラファンド市場に上場しているのは6銘柄で、全てが太陽光発電施設を保有しています。Jリートと同じく、一定要件のもと法人税が免除されるため、2019年7月末時点の平均利回りは約6~7%の高水準。再生可能エネルギー発電施設によって発電された電気は、国の法律(FIT法)に基づき、決められた期間、決められた価格で買い取ることが保証されているため、安定した収益を見通せることが特長です。
 Jリート、インフラファンド共に、現状では投資口価格が100万円を超えるものはなく、銘柄によっては一口数万円からの投資が可能です。どちらも証券口座を通じて売買できる点も便利です。株価は国内外の多様な要因に影響されますが、Jリートやインフラファンドの場合には、主に国内アセットへの投資ですから安心感があります。株式と異なる値動きになる傾向もあることから、株式と合わせて所有することで、リスクヘッジ効果も期待できるでしょう。
低金利環境下の資産形成は、多くの方が頭を悩ませている課題であり、高利回りも期待できるJリートやインフラファンドは、手ごろで手間なく始められる資産形成手段です。投資の際の情報収集には、ぜひ東京証券取引所の個人投資家向け情報サイト「Jリートview」などをお役立てください。

インフラファンドの概要インフラファンドの概要
1
ザイマックス・リート投資法人
見極め力、マネジメント力、ソーシング力で
良質な資産ポートフォリオを形成
ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長 稲月 伸仁 氏

ザイマックス不動産投資顧問
代表取締役社長
稲月 伸仁

リクルートのビル事業部を起源とする本投資法人は、物件収益の最大化を実現するプロパティマネジメントにおいて、日本一(※)の実績を有しています。
 2018年12月末時点で、北海道から沖縄まで全国各地で845棟の多様なアセットタイプの不動産マネジメントを受託しています。これは国内トップクラスの受託棟数であるだけでなく、マネジメントのクオリティーも不動産業界内で高く評価されています。実際、当グループを含むJリート投資法人からも、171棟28銘柄のマネジメントを受託しています。
 本投資法人の最大の特長は、「日本一の不動産マネジメント会社」を自負するザイマックスグループの事業基盤を活用できることです。物件取得の際には、「見極め力」を駆使して不動産の収益性を的確に判断し、収益性の高いポートフォリオを構築します。また豊富な実績とノウハウがあることから、賃料やコストの適正水準を、データベースを基に提案、実行するだけの「マネジメント力」があります。また、オーナーとの良好なリレーションにより、物件売却ニーズをタイムリーにキャッチ、交渉により適正価格で取得できる「ソーシング力」も兼ね備えています。これらの「3つの力」を結集させた運営の一つの成果として、当法人は上場以来、テナントの賃料増額による継続的な収益拡大を実現してきました。
 今後も国内トップの不動産マネジメント会社のスポンサーサポートを強みに、より良質な資産ポートフォリオを構築すべく、注力してまいります。

※2010年~15年の各「月刊プロパティマネジメント 11月号」において、10年より6年連続でPM受託面積上位企業第1位とされている。

ザイマックス・リート投資法人の特徴ザイマックス・リート投資法人の特徴
2
カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
グローバルな太陽光発電企業の知見を生かし
国内インフラファンド市場を
牽引(けんいん)する存在に
カナディアン・ソーラー・アセットマネジメント 代表取締役社長 中村 哲也 氏

カナディアン・ソーラー・アセットマネジメント
代表取締役社長
中村 哲也

当法人は、グローバルに展開するカナディアン・ソーラー・グループをスポンサーとする、国内最大規模のインフラファンドです。グループの柱であるカナディアン・ソーラーは、2001年にカナダで創業。現在、同様の事業を行う米国上場連結企業グループとの比較においても、売上で第2位に入る太陽光発発電企業です。2009年からは日本の太陽光発電市場に本格参入し、全国各地で太陽光発電設備の開発や物件取得を行っています。
 2019年6月末時点の資産評価価格の合計は500億円超と、国内インフラファンド市場中最大(※)の資産規模を誇ります。スポンサーサポートを強みに着実な成長を続ける当法人は、安定的な分配金の維持を目標の一つに掲げています。具体的な数値目標は一口当たり3650円で、第5期(2019年12月期)から第7期(2020年12月期)にかけての業績予想でも、その水準を達成できる見通しです。現在、FIT制度の見直しが議論されていますが、当法人が取得している発電所に適用される買い取り価格はすでに確定していることから、収益への影響はないと見ています。また、「発電所の出力制限が賃料収入に影響するのでは」の声もありますが、第4期実績では、出力制限による逸失変動賃料は約3200万円と、賃料収入全体の1.54%程度に過ぎません。今後も出力制限が実行された場合でも、影響は軽微にとどまると考えられます。
 太陽光発電事業における幅広い領域で世界的な知見を積み上げてきたカナディアン・ソーラー・グループには、あらゆる事態に対応してきた経験とノウハウがあります。当法人の着実な成長ポテンシャルと安定性はいかなる状況でも揺るぐことがなく、他のインフラファンドとの明確な差別化ポイントとなるでしょう。

※カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人の2019年6月期の資産は500.2億円となり、PwCサステナビリティ合同会社によるインフラ投資法人の調査によると、国内で最大規模であった。

カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人と特徴カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人と特徴
2
積水ハウス・リート投資法人
良質な不動産「プライム・プロパティ」への
厳選投資で、安定的かつ着実な成長戦略を実現
積水ハウス・アセットマネジメント 取締役 財務部・IR部担当 佐藤 信義 氏

積水ハウス・アセットマネジメント
取締役 財務部・IR部担当
佐藤 信義

当法人は、住宅業界のリーディングカンパニーである積水ハウスと理念を共有し、質の高い社会資本の提供と、投資主価値の最大化を目指す総合型リートです。中核不動産は住居とオフィスビルで、投資方針の特徴は、三大都市圏で駅徒歩10分圏内といった「戦略的立地」かつ、築浅等の要件を満たす「高品質」な不動産、「プライム・プロパティ」への重点投資です。
 2019年8月現在120物件を所有し、資産規模は5275億円。うち、46.8%が住居、46.5%がオフィスビル、6.6%がホテルです。稼働率は、住居が97.5%、オフィスビルとホテルでは100%(2019年4月期実績)と、極めて良好な水準を堅持しています。こうした実績や、足元の好調な不動産市況を踏まえ、オフィスビルの中でも収益力の向上や安定的な運用が期待できる物件では、賃料を固定型からパススルー型(稼働率や賃料の上昇に応じて上乗せ分を受け取れる)へと変更するなど、マーケットの動向に目を配りながら、積極的に内部成長の機会を追求しています。
 当面の目標は、資産規模6000億円への拡大です。分配金は一口当たり1600円台の堅持を目指しています(2019年8月時点での2019年10月期の一口当たり分配金予想は1587円)。今後も「プライム・プロパティ」への厳選投資戦略を継続しながら、スポンサーサポートを最大限活用し、安定的で健全な財務基盤を実現し、投資主価値の最大化に努めていまいります。

積水ハウス・リート投資法人の特徴積水ハウス・リート投資法人の特徴
  • ザイマックス・リート投資法人
  • カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
  • 積水ハウス・リート投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。