J-REIT Infrastructure Fund Forum

株よりも平均利回りの高いJリートは手軽な資産形成手段 株よりも平均利回りの高いJリートは手軽な資産形成手段
2001年にスタートしたJリート市場は、上場数63社、時価総額約14.6兆円(2019年6月末時点)と、世界のリート市場を見渡しても、米国のUSリートに次ぐ世界2位の市場規模を誇る。国際情勢を含む広範な事柄に影響を受けうる株式市場と比較すると、主に国内アセットへの投資によって安定的な収益を得られるJリート市場の安心感は際立つ。日本銀行が金融政策の一環として、継続的にリートの買い入れを行っていることも安心感を高めている要因だ。今年7月11日には、07年12月以来、約11年7カ月ぶりにJリート指数が2000ポイントを超え、追い風が吹いていることを改めて市場に印象づけた。2019年7月24日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した3法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
東京証券取引所
株よりも平均利回りの高いJリートは
手軽な資産形成手段
東京証券取引所 上場推進部 調査役 鹿志村 将也 氏

東京証券取引所
上場推進部 調査役
鹿志村 将也

Jリートは低金利環境下の資産形成手段として魅力の高い金融商品です。最大の魅力は利回りの高さで、今年6月末時点の東証1部上場株式の平均利回りが2.14%なのに対し、リートは3.88%。株よりも高い利回りが期待できるのは、一定要件のもとで法人税が免除されるためです。加えてイールドスプレッド(Jリートの平均分配金利回りから10年国債利回りを引いた値)も、約4%となっています。
 リートは、不動産賃貸業に特化した不動産投資法人です。その仕組みはシンプルで、投資主様から集めた資金や金融機関からの融資を元手にリートが不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益などを投資主様に分配します。不動産投資には、現物不動産への直接投資という手段もありますが、通常数千万円以上の資金が必要な上、不動産の管理等についても考慮する必要があります。リートの場合には管理をプロに任せられますし、常時複数の不動産を運用するのでリスク分散効果も期待できます。現状、銘柄によっては一口数万円からの投資が可能であることもJリートの特長です。
 リート市場には現在63銘柄が上場しているほか、リートに連動するETFも13銘柄上場していますから、幅広い選択肢の中から、みなさまの方針に応じた最適な投資が実行できます。リート指数の推移や各銘柄の特徴などを知るための情報収集には、ぜひ東京証券取引所の個人投資家向け情報サイト「Jリートview」などをお役立てください。

低金利環境下におけるJリート投資のメリット低金利環境下におけるJリート投資のメリット
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ケネディクス商業リート投資法人
「生活密着型商業施設」への投資をコア戦略に
物流施設も投資対象に加え、着実な成長を実現
ケネディクス不動産投資顧問 商業リート本部企画部長 野畑 光一郎 氏

ケネディクス不動産投資顧問
商業リート本部企画部長
野畑 光一郎

当法人は、四大都市圏などの人口集積地に所在する「生活密着型商業施設」に重点投資しています。生活密着型商業施設とは、食品スーパーやドラッグストア等の各種専門店、またはそれらが集積したショッピングセンターなどを指します。デフレ環境下、総合スーパーや百貨店が苦戦を強いられる一方、生活密着型商業施設の売り上げは軒並み好調です。2015年に844億円の資産規模で上場した当法人も、生活密着型商業施設に重点投資する戦略により、19年3月末時点で資産規模2100億円超にまで成長できました。
 当法人では、健全で安定性の高いポートフォリオの維持に注力しています。事実、保有全施設のうち取得価格上位5物件が占める比率は全体の25.7%と、ポートフォリオの分散が効いています。加えて、将来的に利回りの低下が見込まれる施設があれば、商業施設の開発実績の豊富なケネディクスグループのスポンサーサポートで良質な施設を取得し、定期的な資産入れ替えも実施しています。また昨年はポートフォリオの20%を上限に、物流施設も投資対象に加えました。あくまでも生活密着型商業施設への投資をコア戦略としながら、ECの成長に伴って急成長を見せている物流施設を投資対象に加えることで、当法人のさらなる成長を実現します。こうした一連の取り組みにより、投資主のみなさまに還元する分配金を最大化できるよう、今後も注力してまいります。

ケネディクス商業リート投資法人とはケネディクス商業リート投資法人とは
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東急リアル・エステート投資法人
東急電鉄のスポンサーサポートを最大限生かし
成長力・競争力の高い物件へ厳選投資
東急リアル・インベストメント・マネジメント 代表取締役執行役員社長 柏崎 和義 氏

東急リアル・インベストメント・マネジメント
代表取締役執行役員社長
柏崎 和義

東急電鉄をスポンサーとする当法人は、都心5区(千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区)と東急線沿線を重点投資対象地域としています。高い成長力を有するこのエリアで、駅徒歩圏内、原則最低取得額40億円以上といった基準にかなう、競争力の高い物件を厳選して取得。極めて質の高い資産ポートフォリオを構築しています。
 スポンサーとの連携による「循環再投資モデル」は当法人ならではの投資戦略です。当法人は、東急電鉄が開発する良質な不動産を優先的に取得でき、東急電鉄は売却益を基に沿線地域で再投資を行えます。それにより沿線の価値がさらに向上し、当法人の所有不動産の価値も向上するのです。最近とりわけ好調なのが渋谷駅周辺エリアです。IT企業などの集積によってオフィスの賃料水準が上昇し、空室率も都内最低水準をキープしています。「Greater SHIBUYA(広域渋谷圏=渋谷駅半径2.5km圏内)」再開発プロジェクトなど、2020年以降の成長ポテンシャルを見据えた事業も着々と進行中。当法人もこのエリアに14物件を保有しています。
 長期投資戦略の一環として、資産入れ替えも定期的に実行しています。上昇と下降を繰り返す不動産市況の波に着目し、価格下落時には物件取得を、高騰期には売却・入れ替えを行う「サーフプラン」に基づき、所有物件の平均築年数を一定水準に維持。賃料収入のみならず、将来の物件売却益まで見据えた資産運用を実践しています。

注:スポンサーの東京急行電鉄株式会社は2019年9月2日に東急株式会社に商号変更いたします。

スポンサーとの連携による投資戦略(循環再投資モデル)スポンサーとの連携による投資戦略(循環再投資モデル)
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ラサールロジポート投資法人
大規模・高機能の「先進的物流施設」への
重点投資で投資主価値を最大化
ラサールREITアドバイザーズ 代表取締役社長 藤原 寿光 氏

ラサールREITアドバイザーズ
代表取締役社長
藤原 寿光

当社は物流不動産への投資に特化したリートです。物流不動産は消費経済のインフラであり、長期的かつ確実な成長が見込めます。そこで当法人では、東京・大阪エリアの物流適地に所在する、大規模・高機能な「先進的物流施設」に重点投資しています。
 従来、物流施設の目的は在庫の長期保管で、中小規模の倉庫が点在していました。しかし現在、ネット通販の台頭やサプライチェーン効率化へのニーズの高まりなどを背景に、物流施設には保管に加えて、仕分け・加工・配送の作業効率化機能が求められています。既存施設の集約統合の受け皿となれる大規模施設であることに加え、配送のリードタイム短縮を実現するランプウェイ(トラックが各フロアに直接乗り入れるための傾斜路)を擁するなど、高機能な施設であることが、当法人が重点投資する先進的物流施設の要件です。当然、立地も厳選し、全ての施設は人口の集積する消費地に近接している、幹線道路へのアクセスがよいといった、当法人の独自基準を満たす「物流適地」に所在します。
 2019年5月以降、資産入れ替えや公募増資、新規物件取得といったアクティブ運用戦略を矢継ぎ早に実施しました。その結果、業績予想を上方修正でき、20年2月期まで、一口当たり分配金の5期連続の成長を見込んでいます。今後も継続的な分配金成長による投資主価値最大化を実現するため、あらゆる戦略をスピーディーに実行してまいります。

ラサールロジポート投資法人の特徴ラサールロジポート投資法人の特徴
  • ケネディクス商業リート投資法人
  • 東急リアル・エステート投資法人
  • ラサールロジポート投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。