J-REIT Infrastructure Fund Forum

老後資金2000万円問題でも最注目低金利時代の資産形成手段としてのJリートの魅力 老後資金2000万円問題でも最注目低金利時代の資産形成手段としてのJリートの魅力
少子高齢化や人口減少に伴う社会保障への先行き不安から、投資などによる資産形成に注目が集まっている。機関投資家だけでなく、個人投資家からも根強く支持されているのが、比較的手ごろな価格で始められ、コストや専門知識も必要ないJリートだ。最大の魅力は利回りの高さで、平均利回りは約4%を堅持。不動産賃料は比較的景気に左右されにくいことなどによる安心感に後押しされ、Jリート市場全体も右肩上がりに成長している。今や東証Jリート市場は、上場数63社、時価総額約14兆円(2019年6月末時点)と、東証1部市場に次ぐ規模を誇るマーケットだ。日本銀行が金融緩和政策の一環として積極的な買い入れを進めていることも、Jリートへの信頼性を高めている。2019年6月27日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した3法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
東京証券取引所
運用は不動産のプロが行うため、
手間のかからないJリート
低金利時代の資産形成手段として魅力
東京証券取引所 上場推進部 課長 山中 孝太郎 氏

東京証券取引所
上場推進部 課長
山中 孝太郎

Jリートは、シンプルに言うならば「不動産賃貸業に特化した不動産会社」です。投資家から集めた資金でリートが賃貸不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益などを投資家に分配するのが大まかな仕組みです。
 Jリートは低金利の環境下にあって、とりわけ安定的なパフォーマンスを発揮しています。今年5月末時点の株式利回り(東証1部有配会社平均利回り)が約2.19%なのに対し、Jリートは約3.91%でした。Jリートは一定の要件を満たせば法人税が実質的に免除されることもあり、株式よりも高い利回りが維持されています。
 銘柄によっては一口数万円から、小口での投資が可能なこともJリートの特長です。不動産に直接投資する場合には通常数千万円以上の資金が必要ですが、Jリートなら手の届く金額から複数の不動産に分散投資できます。運用は不動産のプロが行うため、手間がかかりません。株式と同様、証券口座を通じて取引ができるところもメリットです。
 現在、Jリートに投資するETFも12銘柄上場しています(2019年6月27日時点)。東証REIT指数に連動する銘柄、高利回りJリート指数に連動する銘柄、東証REIT Core指数に連動する銘柄がありますから、幅広い選択肢がそろっています。
 個人投資家のみなさまには、投資する際の参考にしていただけるよう、東京証券取引所の個人投資家向け情報サイト「Jリートview」などを情報収集に役立てていただければと存じます。マイナス金利環境下において相対的に魅力が高まっているJリートへの投資を、ぜひご検討ください。

Jリートとはどのような金融商品かJリートとはどのような金融商品か
1
日本ロジスティクスファンド投資法人
物流特化型リートとしての14年の実績が強み
健全な財務基盤と「目利き力」で
分配金の安定成長図る
三井物産ロジスティクス・パートナーズ 代表取締役社長 亀岡 直弘 氏

三井物産ロジスティクス・
パートナーズ
代表取締役社長
亀岡 直弘

2005年上場の当社は、物流特化型Jリートとして日本で一番長い歴史があります。メインスポンサーは、国内物流事業のトップランナーであり、豊富なナレッジとノウハウをもつ総合商社、三井物産です。
 物流特化型リートとしての14年の実績で培った「目利き力」とスポンサーのサポートを生かし、厳選した物流施設を48物件保有しています(2019年6月時点)。立地は首都圏がメインです。湾岸エリアや内環状線・外環状線周辺など、高速道路や港・空港の近くで、消費地へのアクセスに優れるのはもちろん、天井の高さや耐荷重など、テナントの利便性にも最大限の考慮を払った良質の物流施設に投資しています。
 財務体質の健全さも、当社の特長です。平均NOI(純営業収益)利回りは6.0%と、Jリートの平均値5.4%を上回ります。含み益率は40.2%とJリート最高水準。含み益率が高ければ、物件の売却益も高くなりますから分配金も増やせます。金融危機等の際にも、含み損になるまでに時間的な余裕をもてるため、リスクを最小限に抑えることができます。事実、当社はリーマン・ショックを生き抜いた数少ないリートでもあります。
 一口当たり分配金は、19年1月期実績で4710円。20年1月期には4760円を見込んでいます。当面の目標は、一口当たり分配金5000円です。良質な物流施設への投資を通じ、分配金の安定的な成長を実現してまいります。

日本ロジの目指すもの日本ロジの目指すもの
2
GLP投資法人
「先進的物流施設」への投資で
物流特化型リート市場の成長可能性を
徹底的に追求
GLPジャパン・アドバイザーズ 代表取締役社長 辰巳 洋治 氏

GLPジャパン・アドバイザーズ
代表取締役社長
辰巳 洋治

EC市場の成長にけん引され、物流特化型リート全体が好調に推移していますが、とりわけ当社は成長可能性の大きい「先進的物流施設」に絞った投資を戦略としています。
 当社が定義する先進的物流施設とは、延べ床面積1万m²以上の大規模かつ、広大な積載スペースなどの機能的な設計を備えた賃貸用物流施設です。現在、全国各地に75の同施設を所有しています。
 なぜ当社が先進的物流施設にこだわるか。それはずばり、アマゾンを始めとするEC市場のトッププレイヤーのニーズが集中しているからです。現状、国内の物流施設のうち、当社が定めるこの要件を満たすのは全体の5%弱にすぎず、供給が需要に追い付いていません。躍進著しい物流市場において、まだまだ大きな成長余力を残しているのが、先進的物流施設なのです。
 資産規模が6079億円と、物流特化型リート最大級であることも当社の強みです。また、国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループがスポンサーであることから、良質な物流施設を取得する強固なパイプラインをもっています。加えて、上場以来13期連続賃料を増額させてきました。「賃料が上がりにくい」といわれる物流施設において、この実績は他に例を見ないものと自負しております。
 今後も規模とクオリティーを両立させる先進的物流施設への投資を続け、投資主のみなさまへ還元する利益の最大化に努めます。

GLP投資法人とはGLP投資法人とは
2
スターアジア不動産投資法人
東京圏を中心にポートフォリオを構築
投資主利益第一主義を掲げ、着実な成長を実現
スターアジア投資顧問 代表取締役社長 加藤 篤志 氏

スターアジア投資顧問
代表取締役社長
加藤 篤志

当社は2016年に上場した総合型リートです。上場時の資産規模614億円でしたが、約3年で1.6倍の成長を実現し、今年、1000億円に到達しました。資産規模拡大による経営基盤の安定性向上に加えて、現在、投資主利益のさらなる向上に向けた、戦略的なマネジメントを実行しているところです。
 当社は、東京圏を中心に34物件を所有しています。オフィスやホテルといった成長性を重視したアセットで約55%、住宅や物流施設といった安定性を重視したアセットで約45%と、バランスのよいポートフォリオを構築していることが特長で、平均稼働率は97%と好調です。
 スポンサーは、情報収集能力や分析力で国内外の投資家から評価されてきたスターアジアグループで、国内不動産市場でも豊富な投資実績を誇ります。当社はグループのサポートを最大限生かしながら、投資主利益第一主義を追求するためのアクティブマネジメントを実行しています。例えば、これまで4度にわたり、ポートフォリオの強化と売却益創出のための資産入れ替えを実行しました。また資金効率を向上させ、不動産ポートフォリオ償却後利回りを超える収益の実現を目指し、「メザニンローン」債権にも継続的に投資しています。
 こうしたマネジメントにより、一口当たり分配金は2019年1月期実績で3720円の高水準を達成しました。今後も投資主利益第一主義を追求し続け、着実かつ安定的な成長戦略を実行してまいります。

スターアジア不動産投資法人の特徴スターアジア不動産投資法人の特徴
  • 日本ロジスティクスファンド投資法人
  • GLP投資法人
  • スターアジア不動産投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。