J-REIT Infrastructure Fund Forum

配当込みでの比較でTOPIXを上回るJリート 配当込みでの比較でTOPIXを上回るJリート
低金利が続くなか、資産形成手段として注目を集めているJリート。2001年に誕生したJリート市場は今や、上場63銘柄、時価総額約14兆円と、国内では東証1部市場に次ぐ規模を誇る(2019年4月末時点)。一口100万円以下、銘柄によっては数万円程度から投資できる手軽さと利回りの高さなどから、機関投資家からはもちろん、個人投資家からも根強く支持を集めている。平均利回りは約4%の高水準で、イールドスプレッド(10年物国債利回りとの差)も約4%と、高い水準で推移。ここ数年、特に都市部において地価が継続的に上昇していることも、Jリートによる資産形成への期待感を高めている要因だ。2019年5月27日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した2法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
東京証券取引所
配当込みで比較するとTOPIXを上回るJリート
低金利環境下、相対的に高まる魅力
東京証券取引所 上場推進部 課長 山中 孝太郎 氏

東京証券取引所
上場推進部 課長
山中 孝太郎

東京証券取引所には様々な市場がありますが、時価総額約14兆円を誇るJリート市場は、東証第1部・2部市場などに並ぶ主要なマーケットの一つに成長しています。Jリートは簡単にいうと、「不動産賃貸業に特化した不動産会社」です。仕組みはいたってシンプルで、リートが不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益などを投資家に分配します。個人投資家や機関投資家のみなさまから支持される金融商品であることに加え、日本銀行も金融緩和政策の一環で2010年以降、継続して買い入れしています。

Jリートの魅力は様々ありますが、一つ目に挙げたいのが分配金の安定性です。リートでは、一定の要件を満たせば法人税が実質的に免除されるので高利回りが期待できます。事実、4月末時点の東証1部の株式平均利回りが1.92%なのに対し、Jリートは3.96%。Jリートは分配金利回りが高く安定的に推移していることから、インカムゲインも踏まえたトータルリターンを把握することも大切です。過去10年では、配当込東証REIT指数は、配当込TOPIXを上回るパフォーマンスを見せています。二つ目として、比較的手の届く金額からの投資が可能なことも魅力で、銘柄によっては一口数万円から投資できます。マイナス金利環境下、リートの金融商品としての魅力は相対的に向上しています。

個別銘柄に投資する以外に、Jリート投資の選択肢として、ETFに投資することも可能です。Jリートの指数に連動するETFは続々増え、東証REIT指数や東証REIT Core指数に連動するETFなど、現在は11銘柄が上場しています。Jリートの指数に連動するETFの純資産総額は1兆円を超える規模まで拡大しています。

東京証券取引所の個人投資家向け情報サイト「Jリートview」などを情報収集に役立てていただきながら、Jリートへの投資をご検討いただければと存じます。

Jリート市場の指数推移Jリート市場の指数推移
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福岡リート投資法人
国内トップクラスの成長ポテンシャルを誇り
福岡・九州地域に特化、着実な成長を続ける
福岡リアルティ 代表取締役社長 松雪 恵津男 氏

福岡リアルティ
代表取締役社長
松雪 恵津男

当社は福岡・九州地域に特化した総合型リートです。スポンサーは、九州経済界をリードする10社で、メインは九州地域最大の総合デベロッパー、福岡地所です。現在、福岡都市圏を中心に、厳選した29物件を所有しています。大学進学などのタイミングで九州全域から若者が集まる福岡は、東京、名古屋、大阪といった他の都市圏と比較しても、人口成長率が群を抜いて高く、全人口に占める生産年齢人口の比率も64.8%と、主要都市中トップの高水準です。

エリアの活気は地価にも反映され、2019年3月発表の「平成31年地価公示」では、福岡市の商業地は前年比12.3%の上昇。当社が保有するオフィスビルも、数年来ほぼ100%の稼働率を堅持しています。また現在、福岡市中心部・天神地域の再開発計画がメインスポンサーである福岡地所の主導で進んでおり、将来性もあります。

商業施設では、福岡市のランドマーク的存在である「キャナルシティ博多」を所有しています。開業23年目を迎えますが、プロジェクションマッピングなどの目を引くイベントを多数展開し、17年には過去最高の来場者数記録を達成しています。また近年、特に観光が好調なのが沖縄です。当社は昨年、沖縄で築浅ホテルを取得しました。20年3月には那覇空港で滑走路の増設が予定されるほど、沖縄のインバウンドは好調。当社の所有ホテルも高い稼働率をキープしています。

今後も、福岡・九州に精通するスポンサーと共に歩みを続け、投資主のみなさまの利益の最大化に努めてまいります。

福岡リート投資法人の特徴福岡リート投資法人の特徴
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大江戸温泉リート投資法人
アクティブシニア層を引きつける
温泉施設への投資で貪欲に成長可能性を追求
大江戸温泉アセットマネジメント 財務部長 本多 智裕 氏

大江戸温泉アセットマネジメント
財務部長
本多 智裕

大江戸温泉リートは、コト消費をもたらす多種多様な「余暇活用型施設」、中でも特に「温泉・温浴関連施設」を投資対象としています。

アクティブシニア層の拡大や働き方改革などにより、消費者のニーズはモノからコトへと移り変わっています。コトのなかでも根強い人気を誇り、シニア層からファミリー層にいたるまで幅広く支持されているのが、温泉です。スポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツは、日本初の温泉テーマパーク「東京お台場 大江戸温泉物語」で培ったノウハウを生かし、各地の温泉旅館の再生を続けています。基本的に全館改修はせず、温泉設備、食事(バイキング)、エンターテイメントに特化した再生を施すなどの「大江戸モデル」により、全施設で平均客室稼働率80%~90%を実現。延べ宿泊者数も右肩上がりで増加しています。

現在、当社が所有するのは、スポンサーから購入した14の温泉施設です。賃料は、各施設の営業利益の50%程度と保守的な目安で物件購入時に設定しています。躍進を続けるスポンサーに後押しされる形で当社も順調に成長を続け、上場時(2016年)268億円だった資産規模は、昨年(2018年)には367億円に増加。また、一口当たり分配金も安定的に推移しており、第7期(2019年11月期)の年間予想分配金利回りは約5.4%
(2019年5月27日終値ベース)を見込んでいます。有利子負債率40%程度を維持しながら、借入金の借入れ先や返済期限を分散させるなどの工夫によって財務の健全性を保ち、分配金の安定性を維持しているのも当社の強みです。

当面の目標は、資産規模1000億円です。スポンサー所有物件の優先交渉権を最大限活用しながら、スポンサー所有物件以外にも高稼働、高収益を見込める施設があれば、積極的に取得し、外部成長を追求し続けます。

大江戸温泉リートのユニークな投資対象大江戸温泉リートのユニークな投資対象
  • 福岡リート投資法人
  • 大江戸温泉リート投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。