J-REIT Infrastructure Fund Forum

低金利環境下、資産形成手段としてのJリートの魅力 低金利環境下、資産形成手段としてのJリートの魅力
低金利環境が続くなか、資産形成手段としての不動産投資の魅力が高まっている。特に投資家から注目を集めているのが、数万円程度から投資でき、運用の手間がかからないJリートだ。2001年に誕生したJリート市場は今や、上場63銘柄、時価総額約14兆円と、国内では東証1部市場に次ぐ規模を誇る(2019年3月末時点)。平均利回りは約4%の高水準で推移し、イールドスプレッド(10年国債利回りとの差)も約4%と堅調。成長を下支えしているのは、景気に左右されにくい不動産賃料への安心感や、地価上昇による賃料拡大への期待感だろう。2019年4月23日に開催された「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社イベント・企画ユニット)」にも多くの個人投資家が集まり、登壇した2法人のIRセミナーに熱心に耳を傾けた。
基調講演
東京証券取引所
低金利環境下、
相対的に高まるJリートの魅力
東京証券取引所 上場推進部 課長 山中 孝太郎 氏

東京証券取引所
上場推進部 課長
山中 孝太郎

Jリートは、いわば「不動産賃貸業に特化した不動産会社」です。基本的な仕組みとしては、まずJリートが投資家から資金を集め、住居や商業施設、物流施設などの賃貸不動産を購入します。そこから得られる賃料や売却益を、投資家に分配するのが大まかな流れです。実際に不動産を運用するのは、専門の資産運用会社。Jリートでは、不動産の専門家がプロの目で厳選した不動産を複数購入して投資ポートフォリオを構築しますから、リスクを分散できるのも魅力の一つです。また、一定の要件を満たせば法人税が実質的に免除されるため、平均4%前後と、利回りが高いのも特長です。一口数万円程度の銘柄もありますから、実物不動産を購入する不動産投資よりもずっと手軽です。

Jリート市場では、それぞれの投資法人における不動産の用途や所在エリアが異なり、独自色ある魅力的な投資ポートフォリオを構築しています。また現在、東証REIT指数に連動するETFも上場していますから、「1社1社、投資戦略やポートフォリオなどを慎重に検討しながら投資先を決定したい」「まずは値動きの把握しやすいETFからJリート投資を始めたい」といった多様なニーズを満たせる商品がそろっています。国内外の多様な投資家がJリートに投資していることに加え、金融緩和政策の一環として日本銀行が買入している商品でもあります。投資家のみなさまには、東京証券取引所の個人投資家向け情報サイト「Jリートview」などを通じ、Jリートへの理解を深めていただくと同時に、低金利環境下でも平均4%前後の高利回りを維持するJリートを、資産形成手段の一つとしてご検討いただければと思います。

Jリートの魅力とはJリートの魅力とは
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トーセイ・リート投資法人
ポテンシャル高い中古物件を
高利回り物件へと育てるノウハウが武器
トーセイ・アセット・アドバイザーズ 取締役 REIT運用本部長兼投資運用部長 北島 敬義 氏

トーセイ・アセット・アドバイザーズ 取締役
REIT運用本部長兼
投資運用部長
北島 敬義

当社は、相対的に高い利回りが期待できる東京経済圏の中古不動産を中心に、50億円以下の小口分散投資を行う総合型リートです。スポンサーであるトーセイ株式会社は長年にわたり、東京経済圏を中心にビジネスを展開してきた総合不動産会社です。そのビジネスの柱の1つである不動産流動化事業で培ったノウハウや知見があるからこそ、バリューアップ等を行うことで築年数に関わらず、高利回り・高稼働率を期待できる物件を見つけ出すことができます。設備更新工事などによって物件の価値を高め、再生するのも得意ですし、稼働率を向上させるのに欠かせない物件管理・運営の経験も豊富です。当社は、スポンサーの「目利き力」「再生力」「リーシング力」を最大限に活用し、既存不動産に着目した投資戦略を実行しています。

2014年11月に上場してから4年半が経過しましたが、当社は平均6%程度の利回りを維持しています。物件の取得競争が激化するなか、“磨けば光る”不動産を発掘し、労力を惜しまず付加価値をつけ運用していくという独自の戦略が功を奏した結果だと自負しています。今後もスポンサーのサポートを最大限に生かして中古不動産を活用・再生し、Jリート市場の裾野拡大というビジョンを実現するため、一歩一歩着実に歩んでいきます。

3つの投資戦略3つの投資戦略
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三菱地所物流リート投資法人
三菱地所グループの総力を結集し
長期安定的な分配金成長目指す
三菱地所投資顧問 専務取締役 物流リート担当 坂川 正樹 氏

三菱地所投資顧問
専務取締役 物流リート担当
坂川 正樹

当社は、三菱地所グループが総力を挙げてサポートする物流特化型のリート法人です。

物流施設は景気による賃料のブレ幅が小さいため、物流特化型リートには、Jリートのなかでもとりわけ安定した収益を期待できます。加えて足もとでは、物流業界の業績が堅調に推移しており、成長をけん引するEC市場には、さらなる成長余力を見込めます。そうした背景から、当グループは物流特化型リートを立ち上げました。

当社の資産運用方針は、次の3本の柱に集約されます。まずは「アライメント」。投資主利益(配当金)と運用報酬を連動させることなどを通じ、投資主と当社との利益の一致を図ります。2本目の柱が「ディシプリン」。ポートフォリオ利回りを意識した外部成長を実現することなどにより、規律ある成長を目指します。そして3本目が「ハイブリッド」。スポンサーに三菱地所を、資産運用会社に三菱地所投資顧問を据える投資法人の強みを最大限に活用し、「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルを強化します。

今後、三菱地所などが保有する資産性の高い物流施設を積極的に取得し、徐々に資産規模を拡大していく予定です。中期目標は現状の2.4倍の2000億円。唯一「三菱」の名を冠するリート法人として、長期的かつ安定的な分配金成長を実現できるよう、注力してまいります。

三菱地所物流リート投資法人とは三菱地所物流リート投資法人とは
  • トーセイ・リート投資法人
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●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
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