J-REIT Infrastructure Fund Forum

2019年新規上場の投資法人が語る強みと成長戦略 2019年新規上場の投資法人が語る強みと成長戦略
2019年3月27日、東京都千代田区のSPACE NIOで「日経Jリートセミナー」が開催された。当日は、新規上場した2法人がIRセミナーを実施。首都圏を中心に好調が続く不動産市場に後押しされ、Jリートは個人投資家の資産形成手段としてますます注目を集めている。今回登壇した2法人もまた、成長余力を大いに期待できる都市部に重点投資することを成長戦略の柱としている。駆け付けた個人投資家はセミナーに熱心に耳を傾け、2法人の強みやその将来性への理解を深めた。
基調講演
東京証券取引所
好調続くJリートが
資産形成の選択肢を増やす
東京証券取引所 上場推進部 調査役 前川 圭史 氏

東京証券取引所
上場推進部 調査役
前川 圭史

東証Jリート市場は、2019年2月時点で上場62社、時価総額約13.7兆円と、今や東証第二部市場等に並ぶ主要マーケットです。

Jリートは、不動産賃貸業に特化した不動産投資信託です。基本的な仕組みとしては、投資家のみなさまからの投資を基にオフィスビルや住居、商業施設といった賃貸不動産を複数購入し、そこから生じる賃料や売却益を分配します。不動産を運用するのは、外部の専門会社です。

元本や分配金が保証されている金融商品ではないことや、不動産市場の動向に左右されやすいことなどのリスクもありますが、他の投資商品とは一味違う魅力もあります。例えば、賃貸収入などにより安定した分配が見込めるだけでなく、一定条件を満たせば法人税の課税が免除されるため、平均約4%(2019年2月末時点)と比較的高い利回りが期待できます。同時に複数の不動産に投資して運用するので、リスク分散の効果も見通せます。運用はプロに任せられるので、一般的な不動産投資よりも手間が省けます。

海外投資家の積極的な参入により、昨年度から今年度にかけての市場動向も非常に堅調です。平均分配利回りから10年物国債の利回りを差し引いたイールドスプレッドは、約4%(2019年2月末時点)を堅持。好調な不動産市場を背景に、多くの投資法人が物件売却、購入によるポートフォリオの最適化を進めています。

Jリート市場を形成する投資法人の戦略やビジョンは実に様々です。私たちは個人投資家のみなさまが、Jリートそのものや各投資法人の長短を検討する際の判断材料を数多く提供したいと考えています。今後も、みなさまの資産形成の選択肢を増やすべく、Jリート市場のさらなる発展・拡大に貢献していきます。

Jリート市場とはJリート市場とは
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サンケイリアルエステート投資法人
都心オフィスビルへの
重点投資により、
良質なポートフォリオを実現
サンケイビル・アセットマネジメント 代表取締役社長 太田 裕一 氏

サンケイビル・
アセットマネジメント
代表取締役社長
太田 裕一

サンケイリアルエステート投資法人は、2019年3月12日に上場しました。スポンサーはフジ・メディア・ホールディングスのグループ会社、サンケイビルです。サンケイビルは、特に都心の大規模再開発において多彩な実績をもつ総合デベロッパーです。

投資方針は、オフィスビルが80%程度、ホテルなどのサブアセットが20%程度です。エリアは東京圏(特に都心3区)、大阪市、名古屋市に70%以上、それ以外の主要都市に30%以下の割合で投資します。現在のポートフォリオは平均築年数15.6年(上場日時点)と、築浅物件が多いのも当社の強みです。

今後、オフィスビルの企画・開発・運営・管理におけるノウハウを有するサンケイビルグループとのシナジー効果を発揮しながら、内部成長の最大化に努めます。外部成長戦略としては、東京 大手町・大阪中心部の大規模オフィスビルやサンケイビルが都心3区を中心に展開するハイグレード・ミッドサイズ・オフィスビル「S-GATE」シリーズを主軸アセットに置く予定です。

都心オフィスビルを軸に、投資ポートフォリオの安定性に資するアセットを厳選して投資するのが当社の成長戦略の核です。

都心オフィスビル中心のポートフォリオ都心オフィスビル中心のポートフォリオ
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エスコンジャパンリート投資法人
底地の優位性に
いち早く焦点をあてた
Jリートならではの強みを発揮
エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 大森 利 氏

エスコンアセットマネジメント
代表取締役社長
大森 利

エスコンジャパンリート投資法人は、日本エスコンという不動産デベロッパーをスポンサーとし、スーパーなどをはじめとする「暮らし密着型商業施設」をポートフォリオの中心としてます。

ほかの投資法人との最大の違いは、安定性の高い底地(事業用定期借地権の土地部分)に重点投資する投資法人であることです。底地には様々な魅力があり、例えば20~30年の長期にわたってテナントから固定賃料を得られることによる安定性、建物はテナントが所有するため減価償却費が無く、管理・修繕費なども生じないことによる収益性の高さなどが挙げられます。減価償却後のNOI利回りは平均4.6%と高水準です。近年、リート市場全体における底地の取得実績も着実に拡大し、投資対象としての注目度も上昇しています。

東証1部上場企業である日本エスコンの不動産開発力・運営力も当社の強みで、直近5年間で25物件、27万㎡の商業施設および、その底地を仕入れています。また、日本エスコンの主要株主である中部電力が当社のサポート企業に名を連ねています。そのことにより、金融機関からの資金調達がスムーズであることも、当社の成長を強力に後押しするでしょう。

3つの特徴3つの特徴
  • サンケイリアルエステート投資法人
  • エスコンジャパンリート投資法人
●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。