2018年新規上場の全4投資法人が語る強みと成長戦略 2018年新規上場の全4投資法人が語る強みと成長戦略
2001年に産声を上げたJリート。今では上場銘柄数は61本(※)に達し、一大市場へと成長した。Jリート市場が成長している理由はいくつか考えられるが、とりわけ相対的な利回りの高さが挙げられる。低金利環境が続くなか、東証1部に上場している日本株の平均配当利回りが1.7%台のところ、Jリートの平均分配金利回りは4.05%と、その利回りの高さが際立つ(2018年11月時点)。そうしたなか、2018年12月に「日経Jリートセミナー(主催:日本経済新聞社クロスメディア営業局)」が開催された。当日は、東証Jリート市場に18年に新規上場した全4投資法人がIRセミナーに登壇。駆け付けた個人投資家に、それぞれの強みや成長戦略などをアピールした。(※)2018年12月末時点
基調講演
東京証券取引所
資産形成の新たな選択肢
としてのJリート
東京証券取引所 上場推進部 調査役 前川 圭史 氏

東京証券取引所
上場推進部 調査役
前川 圭史

2001年9月に2銘柄が上場して誕生した東証Jリート市場は、18年12月時点で上場61社、時価総額約13.2兆円にまで成長しました。今や東証第2部市場、東証マザーズ市場、JASDAQ市場をもしのぐ主要マーケットの一つです。

Jリートは、簡単に言えば、不動産賃貸業に特化した投資信託です。投資家のみなさまからの投資を基にオフィスビルや住居、商業施設といった賃貸不動産を複数購入し、そこから生じる賃料や売却益を分配する仕組み。不動産を運用するのは外部の専門会社です。

Jリートには不動産投資とは一味違う魅力があります。賃貸収入などにより安定した分配が見込めるだけでなく、一定条件を満たせば法人税を支払う必要がなくなるため、平均4.05%(18年11月末時点)と比較的高い利回りが期待できます。同時に複数の不動産に投資して運用するので、リスク分散の効果も期待できます。また銘柄によっては1口数万円から投資が可能な上、運用はプロに任せられるので、余計な手間もかかりません。売買の方法は株と同じですから、証券会社に口座があれば、すぐにでも売買を開始できます。

一方、元本や分配金が保障されている金融商品ではないことや、不動産市場の動向に左右されやすいことなどのリスクもあります。

東証では、Jリートにまつわるこうした長短を検討していただくため、また、Jリートで資産運用する際の投資判断に役立てていただくため、情報サイト「Jリートview」で様々な情報を提供しています。私たちは投資家のみなさまの資産形成の選択肢を増やすべく、Jリート市場のさらなる発展・拡大に貢献したいと考えています。

Jリートの仕組みJリートの仕組み
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ザイマックス・リート投資法人
国内ナンバーワンの
Jリートからの
プロパティマネジメント受託実績
を生かす
ザイマックス不動産投資顧問 公募投資運用ディビジョン長 佐々 一真 氏

ザイマックス不動産投資顧問
公募投資運用ディビジョン長
佐々 一真

ザイマックス・リート投資法人のスポンサーは、国内ナンバーワン(※)のJリートからのプロパティマネジメント(不動産運営代行)実績を持つザイマックスグループです。

不動産運用にあたり、私たちは「3つの力」を発揮します。1つは、安定性と将来性ある物件を的確に見つける「見極め力」、そして見極めた物件を入手して資産規模を拡大する「ソーシング力」、最後に物件の収益性を高めるための「マネジメント力」です。投資対象は主にオフィス、商業施設、ホテルの3つのアセットタイプとし、経験から導き出したいくつかの項目に沿ってタイプごとに安定性と将来性を見極め、投資対象となり得るかどうか、慎重に判断しています。現在の取得物件は12件で、いずれも見極め力をいかんなく発揮して取得した粒ぞろい。稼働率も98%超と好調に推移しています。

今後はグループのノウハウやリレーションをさらに生かして運用実績を伸ばし、一人でも多くの個人投資家さまに私たちを知っていただき、良いご縁を築けたらと思っています。

(※)プロパティマネジメント受託実績については、「オフィスビル」「都市型商業施設」「郊外型商業施設」および「ホテル」のうち、それぞれの「全調査対象地域」におけるJリートによる取得額を合計して、運用会社にて試算。

スポンサーであるザイマックスグループとの強固なリレーションによって実現する3つの力スポンサーであるザイマックスグループとの強固なリレーションによって実現する3つの力
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伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
伊藤忠グループとの
拡張的協働関係で
最適なポートフォリオを実現
伊藤忠リート・マネジメント 経営管理部長 佐藤 直樹 氏

伊藤忠リート・マネジメント
経営管理部長
佐藤 直樹

伊藤忠グループは、食料品やアパレルなどに強みをもつ大手総合商社であると共に、豊富な不動産開発実績を有する老舗デベロッパーでもあり、物流事業者でもあります。当社もまた、物流不動産に強みをもつ投資法人としてリートに参入しました。関東・関西エリアを中心に、立地にこだわり抜いた最適なポートフォリオを実現していきます。

当社は伊藤忠グループの商社・商流プラットフォームと不動産・物流プラットフォームをフル活用することにより、高品質の工場を取得し、テナントのニーズを汲んだきめ細やかなサービスを提供しています。当社が優良テナントとの長期契約を結ぶことができれば、グループもプラットフォームを強化できる。そういった「拡張的協調関係」のもと、戦略的な不動産投資を実行しています。

ここ数年物流不動産市場では供給過多が続いていましたが、2018年は一部地域で需要が供給を上回りました。当社の有する物件が真価を発揮する日もそう遠くないものと自負しています。

スポンサーとの関係スポンサーとの関係
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CREロジスティクス
「ロジスクエア」ブランドで
長期的に安定した分配を目指す
CREリートアドバイザーズ 代表取締役社長 伊藤 毅 氏

CREリートアドバイザーズ
代表取締役社長
伊藤 毅

当社は、物流不動産分野において50年以上の経験を有するCREグループと連携し、テナントニーズに応える良質な物流関連施設へ投資しています。それにより、安定的なキャッシュフローを創出し、安定した分配を投資家のみなさまに配ることができるのです。ポートフォリオを支えているのは、CRE開発の物流施設「ロジスクエア」です。質の高さや快適性は、国内最大規模1,070社ものテナントリレーションを誇る、CREの実績が証明しています。

当社ではCREが開発したロジスクエアの全てについて取得する機会の提供を受け、取得したロジスクエアの管理・運営はCREに委託します。そこで発生するキャッシュフローを元に、CREは新たなロジスクエアを開発するのです。当社とCREは、事業面と資金面の2つのサイクルを循環させ続けることで、シナジー効果を最大限に発揮する物流リートを実現します。今後数年間の目標は、資産規模1,000億円に到達することです。テナントから高く評価される優良な物流施設を優先的に入手できることを強みとし、分配金の増額を伴う増資の実現を目指していきます。

ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ
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タカラレーベン不動産投資法人
異なる強みを有する
スポンサーと協働し
着実な成長を目指す
タカラPAG不動産投資顧問 取締役財務企画部長 春日 哲 氏

タカラPAG不動産投資顧問
取締役財務企画部長
春日 哲

総合不動産デベロッパーのタカラレーベン、不動産ファンド運用会社のPAGインベスト・マネジメント、ホテルや寮を経営する共立メンテナンス、家電流通大手のヤマダ電機。当社のスポンサーはこの4社です。私たちは異なる強みを有する4社の専門性とノウハウを活用することで、着実な成長と、安定した不動産運用を実現することを目指しています。

投資比率は、オフィス、住宅で70%、ホテル、商業施設等で30%です。特定のアセットタイプにのみ強みを発揮するのではなく、幅広いアセットに対応できるのも、スペシャリスト企業集団がスポンサーに名を連ねているからこそです。とりわけ、総合デベロッパーであるタカラレーベンの開発力と、不動産ファンドであるPAGのソーシング力は、当社の外部成長戦略の土台といえます。Jリートでは初めてであろう、ヤマダ電機の「お買い物優待券」を内容とする投資主優待制度も導入しました。今後も投資家のみなさまに選ばれ続ける投資法人となるための努力を惜しまず、投資主価値の最大化を実現します。

総合デベロッパーの開発力とファンドのソーシング力を活用した着実な外部成長総合デベロッパーの開発力とファンドのソーシング力を活用した着実な外部成長

2010年から始まった日銀の買い入れが継続するなど、Jリートは拡大傾向が続いている。物件タイプだけでなく、新しい顔ぶれも加わって投資の選択肢が広がるJリートは、今後も注目を集めることだろう。

●本コンテンツは情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨や投資勧誘を意図するものではありません。購入や投資をされる場合は、ご自身の判断と責任で行ってください。
●講演資料はセミナー開催時点のものとなります。最新の情報は各投資法人のHPなどをご確認ください。
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