信頼できる相続・贈与に詳しい 相続税理士特集

相続対策では不動産、特に土地をどう扱うかが重要なポイントとなる。相続税の申告があったケースをみると、相続財産のうち金額ベースで比率が最も高いのが土地で、全体の4割以上を占めているからだ。円滑な相続や相続税の負担軽減を考えるなら、相続を専門とし、不動産に精通した相続税理士に相談するのがいいだろう。

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土地の価格に詳しい相続税理士

 不動産の価格には相場があるとはいえ、土地は立地や面積、道路付けなどがすべて異なり、一つとして同じものがないため、個々の条件によって価格が異なってくる。

 また、相続財産としての土地の評価額は、面積、地形、建物の有無や種類などによって違う。誰が相続するかによって評価額が大きく変わることもある。

 相続を専門に扱う相続税理士は土地の評価額を見積もり、相続税がどのくらいになるのかを試算する。そこから、相続税額を下げるにはどうしたらよいか、相続税の納税のために不動産を売却するとしたらどの土地をどの程度売却すればよいかなどを考えて顧客に提案する。

 相続税理士が不動産に精通していて、なかには不動産業者以上に土地の売買価額に詳しい場合も多い。

相続対策に必要な土地の需給見通し

 土地の価格は需給バランスによって変動する。相続はいつ起こるかわからず、相続対策が長期にわたる可能性もあるので、プランニングには土地の需給見通しも求められる。

 7月に国税庁が公表した路線価は、東京や地方中核都市で上昇したものの、それ以外では下落基調だ。

 都市部では建築資材や人件費の上昇で新築マンションの価格に割高感が出てきており、相続で売りに出た土地に建った低価格の建売住宅に購入者が流れるという現象も出てきている。

 今後、人口の減少で不動産需要が減り、相続による土地の売却で供給が増えれば、地価の下落や不動産市場の縮小につながるかもしれない。

 地価が下がれば相続税の負担も減るが、土地の売却で得られる利益も減る。相続対策上どちらの影響が大きいかはケース・バイ・ケースなので、相続税理士に相談してみるとよい。

賃貸アパート建築は要注意

 相続税評価額は、更地よりも建物、特に賃貸物件が建っているほうが低い。2015年に相続税の基礎控除が縮小されたことで、相続税対策のために借り入れをして賃貸アパートを建てる人が増えている。日銀のデータでも個人の貸家業に対する金融機関の貸出残高が増加しているのがわかる。

 しかし、賃貸アパートはすでに供給過剰で、空室が埋まらない物件も目立ってきている。22年に市街地にある生産緑地の多くで指定を解除できるようになると、宅地への転換と相続税対策の賃貸アパート建築が増加する可能性がある。そうなると空室率がさらに上昇することも考えられる。

 安易な賃貸アパート建築は相続人に負債と不良資産を相続させることになりかねない。相続税対策を考えるなら、まず相続税理士に相談することから始めよう。

アパートローン残高が増えている

 (ファイナンシャルプランナー 馬養雅子)

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