信頼できる相続・贈与に詳しい 相続税理士特集

亡くなった人の所有していた土地、家屋、現金・預金、有価証券など、経済的な価値のあるものはすべて相続税の課税対象となる。中でも土地は相続財産の約4割を占め、その価格の動向が相続税に大きな影響を与える。土地を所有している人にとって相続税対策は土地対策でもあるので、相続・不動産に関する専門家のアドバイスがあると心強い。

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土地の評価額を表す路線価

 相続税額を計算するとき、市街地の宅地の評価額を求めるのに使われるのが「路線価」だ。道路に面した宅地の1㎡当たりの価額を示したもので、路線価に敷地面積を掛け、形や道路付けなどによる加算・減算を行った金額が、その土地の相続税評価額となる。

 国税庁は1月1日時点の路線価を毎年7月1日(2017年は3日)に公表している。

 一方、国土交通省は土地取引の指標となる「公示地価」を毎年3月に公表している。路線価は公示地価の約8割程度となっており、相続や不動産に精通した相続税理士は、路線価の公表前でも、公示地価などから予測して相続税額の試算や顧客へのアドバイスを行っている。

東京銀座の路線価は20年前の約3倍

 路線価の状況を見てみよう。日本で最も高い東京都中央区銀座5丁目・銀座中央通りの路線価は、16年にリーマンショック前の直近の高値を超えて3200万円となった。07年の約1.28倍、05年の2倍以上となっている。

 16年は全国的に地価の上昇が広がり、地方の中核都市でも地価が回復したところが目立った。外国人観光客の増加、オフィス需要の伸び、再開発の進展などが要因で、17年もこの流れが続いている。

 地価の上昇は、一般的には経済活動の活発化を示すが、過熱すると反転することがある。また、相続の際、地価上昇は相続税の負担増につながる。相続財産の中に土地が多くある人は、相続税理士に相談して、路線価の動向に合わせた相続税対策をとっておくとよい。すでに相続税対策を立てている人も、地価上昇によって見直しが必要かどうかチェックするとよいだろう。

最高路線価の推移(東京都中央区銀座5丁目・銀座中央通り)

不動産投資は専門家に相談

 住宅着工戸数は、14年4月の消費増税前の駆け込み需要で上昇し、その反動で落ち込んだあと回復してきており、特に「貸し家」が右肩上がりに増えている。これは、15年1月に相続税が実質増税になり、相続税対策としてアパートを建てる人が増えているからだと考えられる。

 しかし、これから日本の人口が減っていくことを考えると、賃貸経営で長期安定的に賃料を得ることはだんだん難しくなってくることが予想される。また、地価上昇中に投資用マンションなどを購入すると、高値づかみのリスクもある。

 相続税対策として不動産投資が必ずしもベストとは限らない。安易に賃貸経営を始めると、相続人に不良資産や借金を相続させることになりかねず、かえって相続トラブルを起こすかもしれない。

 相続税対策としての不動産投資は慎重に検討すべきだろう。相続税理士に相談して、不動産投資の必要性や効果的な方法についてアドバイスを受けるのも一案だ。

 (ファイナンシャルプランナー 馬養雅子)

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